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外國人賣房所得 山姆大叔先抽13%

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2011年,楊先生趁來美探親之便,在聖伯納汀諾縣奇諾岡市(Chino Hills)姊姊家附近以18萬元買下一戶集合住宅,最近,他以38萬元售出,滿心以為自己可以賺進20萬元養老金,但物業公證公司(Escrow company)交給他的支票卻顯示少了5萬元左右,令他又驚又氣。

南加房地產經紀人發現,在2009至2012年房市大跌價之際買入南加州房產者,最近售屋幾乎賺了一倍,對於一般美國公民或綠卡持有者的納稅人而言,確實可拿到20萬元的利潤,當事人年底時再申報繳稅,單身者享有25萬元的資本利得免稅額,夫婦則享有50萬元資本利得免稅額。但楊先生這類外國人(Nonresident Alien)卻不然,必須預繳所得稅,至年底報稅時再多退少補,因此,物業公證公司會扣下賣價13.33%的款項給國稅局及加州稅務局,以免當事人逃稅。

不具美國公民身份、沒有綠卡也從未在美國報稅的楊先生,就受限於聯邦稅法(Foreign Investment in Real Property Tax Act)及加州稅法(CA Revenue & Taxation Code)的規定,必須預繳所得稅,以致發生賣屋所得與預期的有一段差距。

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美國稅法規定,所有美國房地產買主必須預扣賣主房地產賣價(Gross Sale Price)13.33%的稅金給國稅局(10%)及加州稅務局(3.33%),除非賣主出示國稅局核發的「合格文件」,或者該房地產為住宅且售價未超過30萬元,賣主才能豁免於被預先扣稅(Tax Withholding),商業樓宇、土地投資及超過30萬元的住宅,均須預繳所得稅。

會計師陳博仁指出,美國稅法對外國人的定義,與移民法對外國人的定義不相同。不具美國公民身份、沒有綠卡、不住在美國也不曾在美國報稅的楊先生,不論在移民法或稅法上均被視為外國人,但也有一些不具合法移民身份卻在美國長久定居者,美國稅法並不視這些人為外國人,因此,這些人在出售美國房地產時並不會被預扣稅金。

陳博仁會計師認為,楊先生之所以會又驚又氣,主因在於並不瞭解美國的稅法。他指出,不論居民或非居民都需繳所得稅,其中差別在於居民的稅在年底時才申報繳付,非居民需預扣所得稅。再者,外國人如被視為美國居民,雖然不會被預扣所得稅,但其在全世界各地的所得稅都成為美國政府徵稅的對象,而外國人若以外國人身份報稅,雖然稅率較高(依據實際利潤乘以30%),但很多東西皆可免稅,因此整體而言比較好。

資深地產經紀人認為,楊先生的情形可能是其經紀人未事先向他解釋清楚之故。他們指出,現在的外國賣主精明的不在少數,有的人甚至提供假的社會安全卡號碼以逃避美國政府這項嚴格稅法,令他們感到莫可奈何。他們指出,事實上,房地產經紀人與公證公司的職責是取得賣主提供的具結書與社會安全卡號碼,並無義務查驗對方提供的資料是否有假。

物業公證公司資深業者曾女士表示,根據她的經驗,有意取得美國居留權的外國人,多半不願鋌而走險逃避這項預先扣稅,而且,她的親友曾發生逃漏申報所得稅與租金,而在機場被移民局官員沒收綠卡的情形,令她相信逃稅會影響當事人的美國居留權,她個人認為此舉不智且不應該。

隨著美國稅法的改變,房地產買賣預先扣稅制也遭遇一些複雜情況,超過一般地產經紀人的認知範圍,例如,1031交換條款,外國賣主換購房地產如何課稅?或者賣主賣屋並未賺錢反而賠錢又當如何課稅?物業公證公司及房地產經紀人協會建議外國賣主在準備出售美國房地產之前請教專業會計師,以免因不瞭解美國稅法而平白遭到不必要的損失。

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