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年長者換屋 產業稅真有優惠?

鄭重聲明
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查克柏格為了保護主臥室隱私,以遠高於市價的1400萬元收購舒曼夫婦的舊屋。(Google Maps) 查克柏格為了保護主臥室隱私,以遠高於市價的1400萬元收購舒曼夫婦的舊屋。(Google Maps)

北加州舒曼夫婦(Ron & Ellen Shulman)將其Palo Alto的家以1400萬元超高價賣給臉書創辦人查克柏格(Mark Zuckerberg)持有的公司,並以680萬元在Atherton興建一棟新宅,接獲8萬元產業稅單,是他們舊屋稅單(不到2萬元)的四倍有餘,他們不服打官司,力主年逾55歲的他們,新屋的產業稅應比照舊屋產業稅。

舒曼夫婦援引加州選民1986年11月4日通過的90號提案(Proposition 90),全名為Senior Citizens Replacement Dwelling Benefit,要點包括:年滿55歲屋主若賣掉自住屋而改買或興建一棟價位低於自住屋市價的房子做為自住屋,其新屋產業稅比照舊屋產業稅,甚至低於舊屋產業稅。但提案還有一些細則:出售原有自住屋者必須年滿55歲,或其同居配偶年滿55歲。原有房屋若位於洛杉磯縣,換購的房屋必須在1986年11月5日以後興建或購入,原有房屋若位於加州其他縣,換購房屋必須在1988年11月 9日以後購入或興建。

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加州目前有11個縣支持90號提案,它們是:洛杉磯縣、橙縣、河濱縣、聖伯納汀諾縣、聖地牙哥縣、范杜拉縣、Alameda縣、El Dorado縣、San Mateo縣、Santa Clara縣、Tuolumne縣。舒曼夫婦的舊屋位於Santa Clara縣,新屋位於San Mateo縣,兩個縣都支持90號提案。

90號提案還規定,不論原有房屋或換購房屋,都必須是屋主自住的主要住宅,才符合申請這項終生一次的福利,夫婦倆人只能申報一次,若屋主有多人,只能一人提出申請,且必須符合年齡、自住等條件。

至於換購房屋的市價,必須等於或低於原有房屋市價的定義:凡是換購房屋或新屋落成三年之內均可提出申請這項年長者換屋福利,申請人若在舊屋出售前即買入新屋,新屋市價不得超過舊屋市價。申請人若在舊屋出售一年之內購入新屋,新屋市價不得超過舊屋市價的105%。申請人若在舊屋出售之後第二年內買入新屋,新屋市價不得超過舊屋市價的110%。

估值官辦公室強調,房價規定必須嚴格遵守,新算新屋市價只比舊屋市價多一元也不行。而且,加州稅法規定年長屋主必須賣掉舊屋換購房屋才能申請這項福利,屋主若把舊屋送給子女,就沒資格享受這項福利。

年長屋主若賣掉單一住宅舊屋,換購多單位住宅,只要新屋市價不超過舊屋市價即可。

最後,也是最重要的一點,年長屋主必須主動提出申請這項年長者換屋福利,申請表格可向估值官辦公室或各地區辦事處索取,申請必備文件之一是屋主自用住宅產業稅減免額7000元(Homeowners Exemption)紀錄。

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