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房地產迷思│複雜的長島地產稅

鄭重聲明
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杜女士在紐約市住了大約12年,她的兒子今年在紐約市168小學上六年級的天才班,但是一旦上了初中,紐約市便沒有天才班,一直要到高中,才會有特殊高中給資質特優的學生就讀。杜女士對於紐約市的教育制度相當失望,市政府一再刪減教育預算,藝術課程從學校的課程表上幾乎完全刪除了。學校所注重的只是學生標準化考試的成績,跟中國的學校沒什麼不同。再加上沒有校車接送學生,杜女士每天都要早上7點,下午2點送接他的兒子上下學,嚴重影響她的工作。學校老師薪水很低,每班的學生人數很多,老師沒有時間精力注意到每個學生的興趣、能力以及特別才能。當然天才班的學生比一般學生的情況要好,但是一旦上了初中,這種優勢將完全消失。

她的朋友告訴她,長島的學區的教育政策和紐約市截然不同,長島學校的教育目標是發展學生的人格與知識並重,藝術與學科齊驅,智慧與體能共進。每天的上下學都有校車接送,教育採多元小班制。 這是杜女士心中理想的美國先進教育方式。

主意既定,杜女士便在最接近紐約市的長島最好的兩個學區大頸(Great Neck)、曼哈塞特(Manhasset)尋找房屋,最後終於在曼哈塞特找到一棟一家庭的豪宅。賣價121萬5000元,占地大約0.25英畝。杜女士還算有點財力,全現金購買,在兩個月之內便過戶了。

在過戶桌上她發現,她要付三種地稅: 1. 學校稅(School Tax):每年1萬7762.62元,課稅年度從7/1 – 6/30,分兩次付,一次是4月1號,一次是10月1號。每次要交8883.81元。 2. 市鎮稅(Town Tax):每年5914.75元,稅務年度是1/1-12/31,分兩次付。一次是1月1號,一次是7月1號。第一次2957.75元,第二次也是2957.37元。第三種是村稅,每年只有4.62元,稅務年度是6/1-5/31,一次付清。這種稅務年度以及付稅時間對杜女士來說,絕對是非常複雜。在紐約市,地稅只有一種,每年分四次付清便完結了,基本上金額都一致,很好處理。

當然入境隨俗,杜女士既然選擇來到她認為理想的學區,自然就要遵守當地的規矩。雖然她要交的地稅是她在皇后區房屋地稅的三倍,但是其中的80%是學校稅,花在她兒子身上,她也認為絕對值得。

本案啟示: 

孟母三遷千年傳頌。為了兒女的教育,父母什麼都願意付出。紐約市的教育制度越來越像中國式的填鴨教育了。社區裡流傳著一句話「出了紐約市就到了美國」。在紐約市裡越來越感受不到美國精神與制度,這是很多中國家長要從紐約市出走到長島的原因。

長島的地方政府分工很細,除了郡之外還有鎮及村,各有各的行政、財務、警察、司法單位。各個單位都課徵地稅來滿足預算。 因此地稅有三種。

因為稅金的總額比較大,地方政府希望納稅人有喘息的機會,所以它們把納稅的時間錯開來,因此讓納稅人一次不必負擔太高的稅,但是納稅人可能會感到一年到頭都在付地稅。這是免不了的副作用。(作者為紐約執業律師)



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