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購房合同簽完後,何種情況能讓買方取消合同並收回定金?

購房合同簽完後,在何種情況下,買方可以取消合同並收回合同定金?

答:一般的有如下幾種情況:

1. 買方的貸款申請未通過。

  • 只要買方是在合同規定時間內提交了貸款申請,如果申請被拒,合同可以取消並收回合同定金。

2. 如果是購買合作公寓(coop), coop管理委員會拒絕了買方的購房申請。

  • 同樣,只要買方是在合同規定時間內提交了購房申請,如果申請被拒,合同可以取消並收回合同定金。

以上兩種情況的前提是購房合同有相應的條款。另外,最重要是買方要在規定時間內提交申請。買家簽合同時,一定要和律師確認相關條款。

問:賣家律師表示要沒收合同頭款,如何應對?

答:請立即通知您的律師向對方提出書面反對,必要時,需要在規定時間内提出訴訟。

合同簽約時,買家一般會根據賣家的要求,將合同頭款存入賣家律師的托管賬戶中,直至完成過戶支付給賣家或者合同解除退還給買家。

賣家要求沒收合同頭款的,一般是認爲買家存在可以被沒收頭款的違約情形。例如,買家沒有根據合同要求申請貸款,或者買家毀約拒絕過戶等等。萬一遇到賣家的這種請求,我們不但要仔細確認房屋買賣合同中的重大違約條款,還必須對賣家律師作爲頭款的托管人(Escrowee)在當事人之間出現重大糾紛時,應當如何處理頭款,有全面清晰的認知。

實務中,有些合同中會有明確規定,買家如果在一定天數内不回復對方的,賣家律師有權立即向賣家放款。 因此,買家應當和律師協商,最好能夠在第一時間按照合同約定的聯絡方式,向對方律師提出書面反對。還有的合同會要求反對方在規定時間内,必須向法院提出訴訟,方能阻止賣家律師放款。這些情況下,買家都需要與房地產律師甚至是訴訟律師緊密配合,盡全力阻止賣家沒收頭款。

問:如果對方過戶一直拖延過戶或毀約,如何過戶?

答:請在律師的指導下,敦促對方限時過戶。但對方不予配合,則須按照律師的指導,完成各項準備,要求法院命令對方履約過戶。

合同中一般有約定的大致過戶時間。考慮到房地產交易的實際情況,合同中會有讓各方可以合理延期的各項條款。實務中,偶有發生一方以種種理由拖延過戶,甚至於意圖毀約的情形。出現這種狀況時,您需要和律師充分溝通,判斷對方依約是否有理由延期。如果對方依約確實沒有理由的,則您需要決定是要追究其違約責任,賠償您的損失,還是堅持要對方履行合約,完成過戶。

房產的價格、地點和其他因素,往往可能讓當事人堅決要求對方過戶。那您可以要求您的律師向對方送達「要求限時過戶」的律師信,如果對方不同意或者拒不回復的,而我方在權衡利弊后決定强行要求對方完成過戶的,那您需要通過法院來命令對方過戶。從以往的案例來看,您需要向法官展示您這一方完成了過戶的全部準備,無法過戶完全是對方的責任。此時,您需要有經驗的律師,為您安排好各項細節,完整保留各項證據,以便在隨後的訴訟中,順利成功説服法官做出命令對方履約過戶的判決。

 

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