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銀行月扣房地產保費​ 是變相超收?

銀行為確保房屋有保險。會將保費加在屋主月付金裡,這是法律所允許的。(Photo by Scott Webb on Unsplash) 銀行為確保房屋有保險。會將保費加在屋主月付金裡,這是法律所允許的。(Photo by Scott Webb on Unsplash)

溫先生在紐約市皇后區甘迺迪機場北面春田花園(Springfield Gardens)購買了一棟一家庭房屋,35年新,售價45萬元。他貸款30萬元,一切都很順利。但是在2019年9月15日過戶時,銀行要他購買一年的屋主保險,保費大約在1200元上下,他也照做了。

但是在過戶的時候,銀行扣了他兩個月的保險費,同時以後每一個月他在交本金利息以及地稅的時候,還要同時交一個月的保險費。

他總覺得,既然已經預付一年保險費,銀行便不應再向他預收保險費了。根據他的律師解釋,銀行必須要向借款人預收保險費,因為過戶後的保險費由銀行來支付。

但是溫先生認為,縱使銀行向他預收保險費,也不應在過戶的時候向他預收兩個月的保費。他以後每個月跟著月付交保費也就夠了。銀行這種作法絕對是巧立名目,有藉機超收的嫌疑。

他的律師花了20分鐘跟他解釋,他還是不了解。最後他的律師沒辦法,只好對他說銀行都是這樣,絕對不是針對他一個人的。如果他要借錢,他必須交這筆錢,否則銀行不可能讓他過戶。要是銀行多收了他的錢,以後他還清銀行借款的時候,銀行會退還給他。

既然他的律師講的這麼斬釘截鐵,溫先生只好付了這筆錢過戶了。但是他總覺得銀行多收了保險費,是一種不誠實的商業行為。

本案啟示:

銀行代收保險的情形相當普遍。因為過戶的時候銀行所支付的金額非常大。為了保護擔保品,銀行必須要確保房屋有保險。唯一的方法便是把房屋保險的保費加在屋主的月付金裡。這是法律所允許的,而且沒有增加屋主的負擔,可以說是銀行的行規。

根據紐約的法律,銀行必須要先把錢交給借款人,第二個月才能向借款人收利息。九月15日借款人只支付到月底的利息,並不支付本金。第二個月借款人本金、利息、地稅以及保險費都不需要支付。到了第三個月的時候,借款人要支付第二個月的本金、利息、地稅以及保險費,也就是說要回頭支付上個月的月付。

一般的銀行都允許借款人有15天的付款寬限期。所以當銀行接到借款人第一次支付的保險費時,已經是過戶的兩個月後。銀行之所以要在過戶的時候先收借款人兩個月的保險費,便是要確保一年後銀行的代收帳戶裡有一年份的保險費,可以支付給保險公司,以保證房屋保險有效。這過戶後借款人沒付保費的兩個月保費,便在過戶的時候先收。銀行並沒有超收。

這種預收的保險費在法律上還是屬於借款人所有。銀行必須要開一個代收帳號,幫借款人保管這筆金錢。

當借款人把借款還清的時候,銀行必須把沒有代借款人支付的保險費發還給借款人。

要是銀行作業有失誤,保險没有買好以致房屋的損失得不到賠償的時候,銀行必須負損害賠償的責任。

雖然銀行代收保險費,但是借款人有權變更保險公司,以節省保險費。如果借款人變更保險公司,他只要把新的保險公司的名字地址聯絡資料、保費金額通知銀行,銀行有義務重新計算每個月的保險代收金,並且和新的保險公司簽訂續保契约,借款人的權益完全不受影響。



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