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投資土地風潮又起 賺或賠關鍵看這裡

鄭重聲明
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從購地到新屋完成上市求售,費時經年,個別投資人買地之前需做好風險評估。(記者胡清揚/攝影) 從購地到新屋完成上市求售,費時經年,個別投資人買地之前需做好風險評估。(記者胡清揚/攝影)
購買土地遠比購買房子複雜多了,且費時經年,成功與否在於事前仔細評估,「地點」與「環境」又是最大關鍵。圖為聖伯納汀諾縣安大略市KB Home 參與的Ontario Ranch開發計畫。(記者胡清揚/攝影) 購買土地遠比購買房子複雜多了,且費時經年,成功與否在於事前仔細評估,「地點」與「環境」又是最大關鍵。圖為聖伯納汀諾縣安大略市KB Home 參與的Ontario Ranch開發計畫。(記者胡清揚/攝影)

30年風水輪流轉,隨著房屋銷售市場疲軟,30多年前盛行於南加州華人社區的土地投資又來了,不同於上一波業者主打洛杉磯北郊的羚羊谷(Antelope Valley),這次促銷的是洛杉磯東北郊的勝利谷(Victorville),打出的口號是賭城─勝利谷快鐵明年開工。

➤➤➤賭城勝利谷高鐵明年動工 估2023年啟用

1980年代,華資地產公司推銷洛杉磯最北端羚羊谷時宣稱,「如果洛杉磯是一束盛開的玫瑰,羚羊谷就是一朵含苞待放的玫瑰。」谷內兩大城市棕櫚谷(Palmdale)與蘭卡斯特(Lancaster),歷經40年開發,今天已非昔日塵土飛揚的沙漠,而是人口近20萬,花園洋房數以萬計的新興城市,但當年投資該區土地的大批華人投資客,卻沒有幾人等到今天,絕大多數在1990年代長達七年的房地產市場大崩盤中鎩羽解甲。

20年前跟著一票好友去河濱縣海梅特(Hemet)買了一塊據說緊鄰36洞高爾夫球場土地的劉先生,苦笑著說:「我買的那塊地至今還躺在那兒乏人問津,每年地價稅照繳,卻顆粒無收。」知情者透露,自從HUD將遊民與低收入戶安置於該市,Hemet的發展頓遭斵傷。

➤➤➤地點與環境 投資土地兩大關鍵

「投資土地,千萬不要購買生地,建議購買Track Map已獲縣市政府核准、已分割好的土地。」經歷過80年代土地投資風潮與90年代房市大崩盤的建築師張守一(Sydney Chang)提出忠告。他表示,經過市府公聽會拿到Track Map的土地開發案,才確定可興建多少戶新屋,接下來就要核算鋪設水、電、瓦斯、網路等公用設施管線,道路、人行道與下水道的費用,市府開發費,以及開工後的開銷,每一道工序、每一關都要花錢,「絕不是幾萬元那麼簡單!」

專精土地測量與土壤檢測的資深土木工程師王冠(John Wang),就碰過一個難以忘懷的開發案。位於阿罕布拉市(Alhambra)緬因街(Main St.)的一宗住商混合開發案,竟然因建地前身有一家乾洗店而多花了20萬元清除深入地下近百呎的化學品污染。他說,所有土地開發案的第一步就是土地測量與土壤檢測,繼而分割土地(Subdivision),5000 、6000元起跳跑不掉。

土壤檢測事關重大,王冠解釋,購買南加土地必須正視地震、液化、坍方、水患、污染等風險。地震、液化與水患都有明確地圖標示,污染則需檢測,若污染深度逾百呎,申請案會交由聯邦環保署(EPA)監督,清污開銷非常可觀。蒙特利公園市(Monterey Park)緊鄰60號高速公路去年5月開張的Marketplace購物中心就是最佳例證,因地處垃圾山,早年多家大公司傾倒有毒垃圾,土地遭嚴重污染嚴重,列名聯邦環保署Super Fund待清除名單,前後費時近30年才獲准更改地目興建購物中心。

蒙市Abajo Dr.上的一排康斗,1980年代初期落成,卻毀於1987年的惠堤爾(Whittier)大地震,經追查,康斗建在早年的垃圾掩埋場上;橙縣拉古納灘(Laguna Beach)建在懸崖上的海景屋,打樁必須打得深且密,才能確保建築物抵擋得了強震,劉姓業主單單打樁就花了逾百萬元,建屋成本高達1200萬元,大嘆失算。

➤➤➤點我看更多南加地產王



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