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地點與環境 投資土地兩大關鍵

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購買土地遠比購買房子複雜多了,且費時經年,成功與否在於事前仔細評估,「地點」與「環境」又是最大關鍵。圖為聖伯納汀諾縣安大略市十餘家營造商共同開發的Ontario Ranch開發計畫。(記者胡清揚/攝影) 購買土地遠比購買房子複雜多了,且費時經年,成功與否在於事前仔細評估,「地點」與「環境」又是最大關鍵。圖為聖伯納汀諾縣安大略市十餘家營造商共同開發的Ontario Ranch開發計畫。(記者胡清揚/攝影)
購買土地遠比購買房子複雜多了,且費時經年,成功與否在於事前仔細評估,「地點」與「環境」又是最大關鍵。圖為聖伯納汀諾縣安大略市Ontario Ranch開發計畫中的公園與綠地。(記者胡清揚/攝影) 購買土地遠比購買房子複雜多了,且費時經年,成功與否在於事前仔細評估,「地點」與「環境」又是最大關鍵。圖為聖伯納汀諾縣安大略市Ontario Ranch開發計畫中的公園與綠地。(記者胡清揚/攝影)

土地投資風潮又起,地主與開發商的促銷手段再度翻新。但專家們強調,「地點」(Location)與「環境」(Environment)永遠是土地投資成功與否的兩大關鍵因素。

專家們也提醒投資人付款購地之前,務必向縣政府與產權公司查證產業稅與產權是否清楚,向水、電、瓦斯、電話及污水道等公共設施公司查詢安裝費用。他們強調,買地永遠比買房子複雜得多,成功與否,在於事前仔細評估。

資深土木工程師朱宗英(Frank Chu)指出,「地點」永遠是土地投資的最高原則,30多年前一票台灣移民去買羚羊谷蘭卡斯特(Lancaster)的土地,另一票台灣移民去買奇諾岡(Chino Hills)的土地,結果,前者被套牢賠錢,後者發大財。

朱宗英分析,羚羊谷受限於交通不便,嚷了多年的洛杉磯國際機場(LAX)搬遷,最終也沒搬到羚羊谷的棕櫚谷(Palmdale);反觀奇諾岡、奇諾(Chino)、安大略(Ontario)等城市,得利於臨近多條高速公路,再加上安大略機場起來了,它們的發展一日千里。

再者,地基與地質也非常重要,避免買黏土地、砂土地及需要打樁的土地。朱宗英說,黑色的黏土地脫水時像石頭一般硬,吸水時會不均衡下陷。部分砂土地也不適合建屋,必須挖掉補上新土才行,而挖土與填土都將增加成本。至於需要打樁以穩固地基的土地,每個樁花費不菲,成本可觀。

此外,土地上若有人居住,遷移費也是一筆開銷。土地是否要讓出一部分給政府興建公路或道路,也影響成本甚大。美國法律規定古蹟不得建屋,有價值的礦物質與重金屬必須挖走,且挖土與填土費用全由地主負擔。  

地目(Zoning)不同,往往造成投資利潤不同。地目資料可至縣市政府查閱其都市計畫大綱或地圖(General Plan or General Map)。

土壤與地質測試也相當重要。朱宗英指出,土壤若含有毒物質可能會污染地下水,一旦發現,必須挖掉,成本會因而增加40%左右。為避免買到有毒物質土地,除聘請土壤工程師測試,也可向產權公司(Title Company)調查土地的產權歷史,瞭解土地的過去用途與地主背景。此外,地震帶、洪水區與野生動物保護區的土地也應避免。

面對土地開發商推出的吸睛廣告,加州房地產管理局(DRE)律師指出,購買土地的原則不會改變,投資人應先取得土地的地號(Parcel No.)與區號,並查證地號是否正確。向縣政府Tax Collector查證是否按時繳付產業稅。向市政府查證土地是否為可建屋的已分割(Subdivided)土地,是否已取得分割許可(Subdivision Permit)。向產權公司(Title Company)查證其產權是否清楚,以避免成為土地投資詐騙案的受害人。土地開發商若將大片土地分割超過四個以上,必須提供投資人加州房地產管理局核發的土地分割報告(Subdivision Report)。

至於生地,申請安裝水、電、電話與丙烷管線的費用都不低,尤以電力供應最貴,多達萬元。投資人最好事先確認各項公共設施的安裝費,仔細估算建屋成本。

羚羊谷加利福尼亞市前都計專員Ronna Greene提醒土地投資人,荒郊野地興建房屋,沒有道路自然動彈不得,購買已分割待建屋土地者,應向市府取得營建許可(Building Permit),市府才會替其舖設柏油路、埋設自來水管線,而且,從馬路至屋內的水管安裝,由屋主自行負擔。



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