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地產迷思│被徵收的35英尺地

陳小姐是一位35歲的年輕職業婦女。她20歲跟著爸爸到美國來讀大學。24歲拿到電腦學士就在曼哈頓的一家證券公司做電腦技術人員,接著到電腦軟體公室開發程式,賺了一點錢。三年前想買房投資置業,但是房市的成長實在太嚇人,她想在皇后區買一棟兩家庭的房屋,一個家庭自住,一個家庭出租。但是在法拉盛附近兩家庭的房屋價格都在160萬元上下。她實在買不起。

自從2016年以來,房市的漲勢停頓甚至下跌,她的積蓄也增加了。她開始認真地在皇后區看房。 最近終於看上一棟十年新的兩個家庭房屋。要價188萬元。幾經殺價,終於179萬成交。陳小姐非常高興,她的置業夢終於要實現了。

經過經紀介紹,她聘請一位有30多年經驗的律師來幫她做過戶手續。三天後律師和她討論契約內容,告訴她賣方的律師隨契約寄來一份賣主購買時所拿到的產權保險單。保險單裡講明,她要購買的土地是135英尺x 55英尺;其中有35英尺,紐約市政府已經把它畫為街道預定地,隨時都可能徵收;但是政府在徵收土地時,必須賠償房屋土地的市價。賣主律師附上一份土地測量圖,清楚標明街道預定地的大小以及座落。

陳小姐非常疑惑,她去看房屋的時候並不覺得該筆地產的長度有135英尺,她要求律師再查清楚。律師便要求賣主的律師明確寫明標的地產的長度。賣主律師兩天後回復,土地的長度是135英尺。陳小姐的律師另外要產權公司到紐約地政處去查看資料。兩天後調查結果回來了,政府的紀錄和賣主律師提供的一模一樣。市政府還沒有徵收土地的紀錄,街道拓寬只是預定而已。

陳小姐還是覺得賣主的律師和政府的紀律都和事實有出入。她決定約經紀一同去見賣主,問個明白。她也帶了一把60英尺的皮尺去丈量土地。賣主看陳小姐動手丈量土地,便把她叫進屋裡,和她坦白。他說事實上當他購買這棟房屋的時候,政府已經把街道從25英尺拓寬到45英尺,再加上15英尺的人行道,整整的35英尺街道預定地全被紐約市政府徵收去了。他現在只有100英尺x55英尺的土地。如果陳小姐不能接受的話,他就把這筆地產再放到市場上去賣給別人。

陳小姐實地丈量了街道、人行道以及土地的大小,證實賣主沒有說謊,但是她不瞭解的是,為什麼賣主的產權保險單、賣主的律師以及政府的資料裡寫的都是街道拓寬只是預定,賣主還擁有135英尺長的土地。不論如何,為了失落的35英尺地,陳小姐要求賣主降價;賣主辯稱這不是他的錯,他從來沒說房屋的土地有135英尺長,犯錯的是他的律師以及市政府。兩邊討價還價了幾次,最後賣主降價1萬元,陳小姐也接受了。

本案啟示:

1. 標的房地產的大小,買主自己可以丈量。本案的土地,紐約市政府在十多年前便徵收,用來拓寬了街道,但是土地的紀錄卻一直沒有改,這是所有糾紛的來源。這樣的錯誤很少發生,本案是不常見的案例。

陳小姐的謹慎為她日後省掉很多糾紛。一般的律師都沒有實地看過客戶要購買的土地,篤信地政處的資料也不算大錯,但是盡信資料不如無資料,買主如果有疑問的話,在她的能力範圍內,應該查個水落石出。

2. 嚴格來說,本案賣主的產權公司與賣方律師都有業務過失。買房律師後來找了一位測量師重新測量土地,讓陳小姐的房地產保險單記錄了正確的土地大小,就沒犯錯。(作者為紐約執業律師)



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