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封面故事/紐約新法10.14上路 保護租戶

紐約州《住房穩定和租戶保護法》對租戶保護最有力。(Getty Images) 紐約州《住房穩定和租戶保護法》對租戶保護最有力。(Getty Images)

2019年6月14日,紐約州通過《住房穩定和租戶保護法》(HSTPA),將於10月14日生效。紐約州眾議員柯瑞斯波(Marcos A. Crespo)一直支持該法案,並把自己對該法案的解釋放在眾議員網頁上。他在說明中表示,該法律涵蓋了該州部分地區的某些住房,指出這些法律為租戶提供了「額外權利」。

紐約時報6月21日以標題為〈新租房法如何幫助所有租戶〉報導稱,截至2018年,只有加州、馬里蘭州、新澤西州和紐約州及華盛頓特區,在某些地區擁有租金控制權。到了2019年初,俄勒岡州成為實施全州租金管制的第一州。今年5月,加州眾議會通過法案,限制全州範圍內的租金上漲,並將提案提交給參議會。在科羅拉多州、伊利諾州和華盛頓州,租金管制的運動也在開展。而紐約州租房法向居住在紐約市租金監管公寓的240萬人提供保護,具有里程碑意義,使紐約州成為保護租戶最有力的州。

●權力轉移 從房東到房客

紐約時報報導稱,此前紐約房地產行業極力反對這個法律,並展開昂貴的遊說活動和廣告閃電戰,但未能成功。「新法律代表了一個重要的權力轉移,從房東到房客。」這些新的保護措施補充2017年的法律,使紐約市成為第一個實施律師權利的城市,為面臨驅逐的租戶提供「免費法律援助」。

➤➤房客遇困 非營利組織出手

長期以來,紐約市一直被譽為租房者的避風港,創立了限制該市近百萬套公寓租金的法規。法律變化不僅收緊了這些規定,而且還借用了其他州的政策,將對租戶的保護擴大到那些不受監管房屋的租戶。該法律包括以下一些主要內容。

保證金限制在一個月的租金額,所有租房者都能更容易地獲得保證金。據租賃房源網站Rent Cafe的2018年3月分析顯示,其他十個州和華盛頓特區的保證金限制為一個月租金;而紐約的受監管公寓已經有類似的規則。

新法律對「通知」也有規定。假如房東打算將租金提高5%以上,房東必須通知租戶。如果他們不打算續租,他們也必須通知租戶。如果租戶的租期不到一年,則必須提前30天通知。若居住超過一年但不到兩年的租房者,需要提前60天通知。居住超過兩年或租期至少兩年的租戶必須提前90天通知。而且,受監管公寓的房東已被要求「提前90至120天通知」。

新法規定,如果租戶有學齡兒童,還要考慮到兒童的上學問題。(Getty Images) 新法規定,如果租戶有學齡兒童,還要考慮到兒童的上學問題。(Getty Images)

新法律中一個最重要的變化是對租戶新的保護措施,可以防止房東報復性驅逐租戶,且適用於所有租戶。如果租戶在合理搜索後無法在同一社區找到類似住所,法官可以「把驅逐期限延長一年而不是六個月」。法院還必須考慮驅逐可能會加劇租戶的健康狀況,影響孩子在當地學校的入學以及其他因素。

●拒絕歧視 對房東更嚴格

柯瑞斯波說,紐約州租戶保護法要求,公寓和庭院必須保持清潔。房東必須隨時了解設施的任何問題。除正常耗損外,任何房屋損壞必須得到修復。房東不能歧視租戶,若根據其種族、信仰、膚色、國籍、性別、年齡、殘障或婚姻狀況拒絕住房「是非法的」。如果發現危及健康和安全的問題,房客應該報告給房東。如果房東不能解決問題,租戶應致電當地的健康或建築部門。

保證金是房東持有的一筆款項,用於支付租戶違反租約的行為,如損害賠償金。房客應該要求房東提供保證金收據。在擁有六個或以上單元的建築物中,房東必須:將租戶的錢存入計息帳戶,以書面形式向租戶提供銀行的名稱和地址。每年支付利息給租戶或將其用於租賃費用。房東可以保留1%的保證金作為行政費用。

在六個以下住房單元的建築物中,房東無需將錢存入計息帳戶。如果房東決定將錢存入銀行,房客有權獲得通知和利息。搬家時,房客應該收到押金退款。除了正常耗損之外,房客應承擔任何損失,房東可能會扣留全部或部分保證金以支付損壞或未支付的租金。不過,房東可能因錯誤地扣留全部或部分保證金而被起訴。

根據紐約州法律,房東必須保證其房屋具有「可居住性」。在租戶搬入前,住宅必須是乾淨的。公共大廳和樓梯必須有充分照明。在冬季,除了在維修、改建和臨時緊急情況期間外,必須始終保持暖氣和熱水。公寓必須有散熱器、暖氣管道、電線、熱水器和鍋爐。公寓和周邊地區必須沒有昆蟲、囓齒動物和垃圾。

紐約州《住房穩定和租戶保護法》主要保護租戶。(美聯社) 紐約州《住房穩定和租戶保護法》主要保護租戶。(美聯社)

在每年10月1日至5月31日期間,房東必須提供加熱設備,要在三個或以上單元的建築物內保持以下室溫:在早上6點到晚上10點之間(白天),當外面的氣溫低於華氏55度時,室內要68度。在紐約市和水牛城,必須滿足以下額外要求:晚上10點至早上6點之間(夜間),當外面的溫度低於華氏40度時,室內要55度。

●承租之前 應該細看合約

柯瑞斯波說,租約是一份法律合同,規定了公寓或房屋租賃的條款。簽署後,未經雙方同意,不得更改書面租約。對租約的任何變更應以書面形式並由其房東簽署。

公共住房管理部門有自己的法規或具體的租賃條款。租戶在簽署之前應閱讀並理解租約。租戶的租約應包括:租約期限、租賃空間的清晰描述、誰負責公用事業費用、租金金額、租金截止日期、對延遲租金的處罰。其他的內容包括房東的責任、租戶的責任、關於房內圖畫的規定、是否允許攜帶寵物。

在簽訂租約之前,租戶應檢查窗戶、布線、保溫、管道、牆壁、地板、樓梯、爐灶、冰箱、衛浴、水槽和加熱系統。這些應處於良好的使用狀態。如果不是,要在簽訂租約前解決此問題。如果租戶已搬入,寫信給房東,要求在合理的時間內進行維修。

如果租戶希望在允許的時間之前終止租約,必須與房東協商。房東可能同意,並重新出租,或者在某些情況下,租戶可以轉租公寓。不過,前往醫療保健機構的老人受到法律特殊保護,可提前終止租約。

➤➤房東不滿 逐不良租戶變難

在四個或以上住宅單元中,租戶可以在房東的書面同意下轉租公寓。作為轉租公寓的原租客,仍須承擔損壞或租金違約的責任。轉租步驟是:通過掛號信告知房東打算轉租,包括法律要求有關共同租戶的資訊。房東在10天時間內要求更多資訊。在初次通知後30天內未要求提供更多資訊,房東必須批准或拒絕該請求。如果房東沒有通知租戶,可以被視為批准。經批准後,租戶可以轉租公寓。房東不能無理拒絕轉租。如果租戶認為自己被無理拒絕轉租,可以自擔風險轉租。如果房東採取法律行動,若租戶可以證明房東是惡意行為,租戶法律費用必須由房東負擔。

●禁止報復 驅逐時間延長

柯瑞斯波說,驅逐是將某人從其他人的財產中合法移除。驅逐步驟是:租戶違反租約條款或租約到期。房東提出請求後,案件開始。在某些情況下,房東必須在開始法庭訴訟之前發出通知。租客在法庭上對驅逐提出質疑,並對房東提出反訴。沒有在法庭上對驅逐提出異議的租戶將敗訴。如果房東獲勝,法院會發出逮捕令,由法官或執法官提供服務,要求驅逐租戶。法院可以對租戶作出賠款判決。如果房東不能支持其案件,該訴訟將被駁回。如果租戶贏得反訴,法院會對房東作出判決。

新法將驅逐不付房租的租戶的時間大大延長。(Getty Images) 新法將驅逐不付房租的租戶的時間大大延長。(Getty Images)

他說,如果案件涉及不支付租金,租戶通常可在發出判決之前用支付租金來終止訴訟。法官將提供逮捕令,讓租戶72小時離開。72小時後,執達員可以從房屋中移走租戶的物品,並將租戶鎖在門外。

法律還包括禁止房東報復的內容。每個租約都是房東的保證,房屋要適合人類居住,租戶不會有危險。違反此保證可能是租戶起訴房東的理由。然而,租戶往往不願報告房東違反房屋守則的行為,因為擔心他們可能會被房東驅逐。根據法律,當租戶投訴房東違規時,房東被禁止威脅驅逐租戶。

例如,除少於四個單元的自住住宅外,保證租戶免受房東的報復,並且在下列情況下不能被驅逐:租戶已對不安全、不健康或不適合居住的住宅提出善意投訴;租戶已真誠地採取行動以確保其作為租戶的權利;租戶參與租戶組織。



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