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封面故事/房東不滿 逐不良租戶變難

只要出租房子,遲早會遇到職業房客。(Getty Images) 只要出租房子,遲早會遇到職業房客。(Getty Images)
房東一定要調查房客背景,防止職業房客。(Getty Images) 房東一定要調查房客背景,防止職業房客。(Getty Images)

紐約律師戴士樂(Perry I. Tischler)代理房東房客官司已經22年,一共接下4300個案件,其中華人客戶占到65-70%。他說,他只代表住家房東和商業房客。由於紐約市法庭偏向房客,因此驅趕房客的時間較長。同為紐約州,紐約上州和紐約長島的法庭案件都比較好做。如果房客位於紐約市低收入地區,不僅時間更長,而且有免費律師提供協助,就更難了。

他說,新法律將於10月14日生效,到時驅逐房客的難度更大。紐約時報6月21日報導也認為,紐約州《住房穩定和租戶保護法》(HSTPA)主要保護房客。有些房東感到不安,因為立法者沒有通過一項「正當理由」驅逐法案,這將使得房東在市場價格的公寓中驅逐不良房客變得「相當困難」。

●非法出租 被抓把柄慘了

戴士樂說,華人房東的問題主要有三個:一是把地下室裝修後出租;二為把閣樓向外出租;三是把多 餘的房間向外出租。他說,這些出租都是不合法的。租客租住這樣的房子,是因為他們知道這種出租是違法的,只要一告,就可以白住半年。

戴士樂(右)說,新法律生效後,驅逐房客的難度更大。(圖:韓傑攝影) 戴士樂(右)說,新法律生效後,驅逐房客的難度更大。(圖:韓傑攝影)

他說,租客住了一段時間,就開始不交房租。「這樣的租客什麼人都有,有非裔、西語裔、華人和韓國人。」如果房東找到他們要房租,他們就會起訴,而且紐約有許多免費律師,可以幫助他們打官司。如果打到法院,法官也向著他們。因此,有人說,紐約市是一個租房者的城市。「我對華人房東的建議是,不要非法出租。」

➤➤➤紐約新法10.14上路 保護租戶

這些租客找到免費的住處,當然不想走。有的華人房東膽小怕事,就私自塞錢給租戶,希望他們自己搬走。但是,租客拿到錢後,並不走,而是繼續住在裡面,認為房東拿他們沒有辦法。因為是非法出租,房東不敢上法庭。有的華人為了趕走租客,把房子賣了。但是,租客還是不走,買家不願簽字,房子還是賣不掉。

他說,許多房東找到他們,希望律師出面,把這些房客趕走。他說,在1990年代,如果通過法院趕走租客,一般需要三、四個月。但是,現在拖到六到八個月。紐約州今年通過一個租客保護法,主要是保護租客。這個新法把各個程序都拖長了,驅趕租客時間也大大延長。

例如,有的房東房客糾紛甚至出了命案,上了報紙。幾年前,一名華人租客住進一個華人開辦的旅館,他知道這個旅館是非法的,就故意住進去,不付房租。房東拿出5000元現金送給他,希望他自己走人。他拿到錢後仍然不走。房東氣憤不過,把房客殺死,結果自己吃上官司。

●驅趕期間 房東不能收租

紐約律師張楠執業近十年,其主要業務就是房地產和房東房客糾紛。他估計,他每年能接到三、四百個房東房客糾紛案。「我們客戶90%都是住房房東,而商業房客占到10%。」他說,房客一般不會找付費律師,因為他們可以從非營利機構中獲得免費律師的幫助。

他把房東房客的糾紛原因分為三類:一、房客不付房租。房東將一家庭房子改為五個單間出租,屬於非法出租,房客要挾不付房租;二、房東房客出現矛盾。房東住在一樓,而房客住在二樓,但房客夜裡吵鬧,開著水龍頭不關;三、租約到期,房東要收回房子,但房客不想搬走。

他說,如果按照以前的法律,房東可以要求房客30天內搬走。但是,現在情況變了。新的法律給房客更多寬限期:如果房客住在這裡不到一年,可要求30天內搬走;如果房客住了一年以上但不到兩年,可以在60天內搬走;如果房客住了兩年以上,房客可以在90天搬走。「在此期間,房東不能收房租。」

目前,許多房東不知道這個法律。如果要驅趕房客,他們要在8月或9月提出訴狀,但是很多人9月尚未行動。他說,在以前,房東可以要求房客三五天內搬走。但新法律要求房東要給房客寄掛號信。「如果不寄掛號信,房客律師可以要求法官取消案件。」

他說,很多華人希望用錢解決,如在庭前和解,房東會主動給房客錢,要他們搬走。「我聽說,房東一般出價1000元到5000元,也有出上萬元的。」但房東出錢不一定能夠談妥。「房東找我們,一般是要上法庭的。」不過,也有的房客自己搬走。

●職業房客 藉機免費白住

張楠說,華人房東的房客來源多種多樣。「我們驅趕的房客很多,有人日本人、韓國人、俄國人、華人、非裔等,而西語裔的房客占多數。」他估計,在他驅逐的租客中,職業租客(professional tenants)約占一半。

張楠說,在他驅趕的租客中,職業租客約占一半。(圖:張楠提供) 張楠說,在他驅趕的租客中,職業租客約占一半。(圖:張楠提供)

在這些案件中,許多是因為房東沒有按照法律辦事,被房客抓住把柄,藉機白住。例如,有的房東把地下室裝修後出租,不排除有的地下室裝修得很高檔,跟地面上的房子一樣。他曾經遇到這樣一個案例。一名房東出租地下室,房客簽了半年合約,但房客只付了兩個月的房租就停止支付,說是沒有錢。房東要他搬走,但是他不搬。

他說,如果是一至三家庭的房子,只要租約到期,房東可以要求租客搬走,不需要理由。於是,房東向法院起訴,要求房客搬走。房客不走,反而在房間做了許多動作,把冰箱等設施破壞。法官判房客兩個月內搬走。房客搬走後,房東進到地下室,發現房間「一塌糊塗」。同時,房客給紐約市房屋局打電話,說這是非法改建,結果房屋局開了一張幾千元的罰單,同時要求房東「限期改正」,把房間恢復到原樣,費用要兩萬多,而租客就住在裡面,房東無法恢復原樣。如果房東不在限期內改正,每天罰款一兩百元,「房東急得不行」。

房客不付房租最常見的理由是房東不維修房子。他最近遇到一個這樣的案件。他代表房東去了法庭,房客在法庭上提出以前未付的房租就算了,但是從現在開始支付房租,並要求維修房屋。房東說,這個房子兩年以前才修過,根本不需要裝修,但為了要回房租,只能按照房客的要求維修。但是,房東的維修工程剛剛做完,房客卻反告房東,說房屋沒有維修好,決定不付房租。法官明確表示,房客此前在法庭上已經答應要支付房租,因此房租一定要支付。至於房屋是否維修好,法官會派人查看。他說,不管是房東還是房客,都要在簽署合約前先拍攝一些照片,留作證據,將來法庭上用,不然很麻煩。

●政府管控 不能隨便漲租

張楠說,在美國許多大城市,政府都會控制房租,保護房客,尤其是紐約市這樣的國際大都市。但是,有的房東房客糾紛是因為房東的無知,他們不知道自己的房子是受到租金限制的。

例如,六個家庭以上的房子屬於房租控制的建築,房租受到政府的管控。政府每年會寄一封信,告知明年的房租可以上漲多少,一般是1.5-2.5%。他說,投資這類房產的華人較少,而華人買一到三家庭的房子的比較多。如果是購買三家庭或四家庭的房屋,享受減稅優惠,也會受到控制房租政策的影響。

他說,有的華人買了三家庭的房子,屬於減稅房。但是,他們不知道,這種房子不能隨便漲租金。結果,房東按照正常的房子漲房租,房客不同意,請了免費律師,免費律師查出這是一棟減稅房,要接受租金管制,而且要去政府有關部門登記。最後,法官判決租客可以「住到不想住為止」。

每當客戶來到他的辦公室要談案件,他首先問這棟房子是不是租金限制房。如果買到這樣的房子,房東要去紐約州住房和社區更新局(Division of Housing and Community Renewal)登記,接受該部門管理。

他說,華人從事小商業的很多,有的開飯店,有的做商場,有的做批發,需要租房。而商業房客與房東的主要糾紛是「漏水」。但是,商業租約很複雜,一般人很難看得懂。而且,美國法院一般會按照租約來判案。他說:「如果要簽署商業租約,一定要找律師過目租約,將來會少花很多錢。」

➤➤➤房客遇困 非營利組織出手

張楠說,華人喜歡置業。他們買下房子後出租,靠租金償還貸款,或增加收入。「有的租客開始很好,但是一段時間後,發生一些事情,租客也許就變成問題。」因此,房東找房客一定要小心。

房子剛空下來,不要急於租出去。(本報檔案照) 房子剛空下來,不要急於租出去。(本報檔案照)

他說,華人房東很節省,把家裡空餘的房間都出租。「他們看到房間空下來,就認為是浪費了。」他說,不要急於將房子租出去,一定要做房客調查,挑選好的租客。

做了近十年的律師,他看了太多的房東房客糾紛。他說,房東一定要把出租的房子搞好,盡到自己作為房東的責任。而對房客來說,租住別人的房子,應該與房東好好相處。「如果有什麼事,應該提早說,以便解決。」



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