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封面故事/房客遇困 非營利組織出手

律師沃特(Meaghan M. Whyte)。(圖:Mobilization for Justice提供) 律師沃特(Meaghan M. Whyte)。(圖:Mobilization for Justice提供)

正義動員公司(Mobilization for Justice, Inc.)是一個為紐約人提供法律服務的非營利組織。公司律師沃特(Meaghan M. Whyte)說,紐約州2019年6月通過的《住房穩定和租戶保護法》(HSTPA)是紐約州租戶的巨大勝利,也是紐約市和州北部地區組織者、活動家和從業者之間合作的結果。她說:「該法律加強了對全州租戶的保護,並摒棄紐約市高檔社區中驅逐租戶的一貫做法。」

●正義動員公司 法律援助

沃特說,正義動員公司「僅代表租戶」。她表示,房東和房客之間的爭執主要有以下幾種,租戶不支付租金、租戶起訴房東強制維修以及租戶在租約終止後要求「續約」。續約案件涉及房東指控租戶「雜亂行為」、租戶不將其公寓作為其主要住所、非法轉租公寓或以某種方式改變公寓格局。與房東發生爭執的原因也是各種各樣,主要是房東沒有提供他們在法律上有義務向房客提供的東西。租戶起訴房東強迫他們進行維修、房東騷擾他們、讓法院宣布房東多收租金或宣布此公寓受到租金管制。

➤➤➤紐約新法10.14上路 保護租戶

她指出,過去十年中,該組織和其他法律服務組織接手的「案件數量不斷增加」。由於紐約市租戶普遍獲得律師援助,房東驅逐租戶的次數減少了。租戶能夠在律師幫助下在法庭上獲勝。

正義動員公司和其他法律服務組織接手的案件數量不斷增加。(圖:Mobilization for Justice提供) 正義動員公司和其他法律服務組織接手的案件數量不斷增加。(圖:Mobilization for Justice提供)

她目前手頭就有一個案例,於9月中下旬進行判決,法院是紐約郡(曼哈頓)民事法院住房庭。原告為居住在曼哈頓的租金穩定公寓內10戶華人移民家庭,租戶年齡從2歲到87歲不等。公寓年齡在10年到45年之間。這些家庭使用的語言有國語、粵語、福州話和台山話。訴狀中提出的索賠包括違反《住房維護法》和《多住宅法》,因為這些公寓長期存在問題,如每個冬天都缺乏暖氣和熱水,其他還有霉菌、漏水、油漆剝落、牆壁開裂、煤氣洩漏、窗戶破爛和浴缸損壞。

其中一位原告梁先生今年86歲。他和妻子住在這裡已經45年了。「每年冬天,夫妻倆進入公寓後要穿多達12層衣服來禦寒。」在租約簽署時,租戶必須在一份聲明上簽字,公寓在午夜和上午7點之間不會提供暖氣和熱水,並且不能投訴。

除了上述問題之外,每個家庭簽署公寓租約時,還要繳納5000元到1萬2000元之間「茶底錢」。此後,由於嬰兒尿布產生的多餘垃圾以及公寓裡住人太多,許多人每月多交數百元現金。同時,房東及其年輕妻子經常辱罵租戶,還在建築物入口安裝的錄像對他們進行監控。每當房屋局檢查員或社區組織者到公寓調查投訴時,房東夫妻就與租戶對話。房東和妻子在未經同意情況下經常進入租戶的公寓,對公寓和訪客進行拍照。許多家庭受到「非法分割」和「非法轉租」的指控和騷擾。

●亞平會 捍衛低收入租戶

亞裔美國人平等會(AAFE,簡稱亞平會)是正義動員公司的合作單位之一。亞平會住房顧問葉偉說,亞平會一直在幫助低收入租戶捍衛自己的權利。亞平會於1974年成立後不久,就幫助許多唐人街居民擺脫困境。在過去40年中,亞平會已經成為一個綜合性的社區發展組織。「僅在唐人街,我們顧問每年處理數百起案例。」

葉偉(持牌者)說,亞平會一直在幫助低收入租戶捍衛自己的權利。(圖:亞平會提供) 葉偉(持牌者)說,亞平會一直在幫助低收入租戶捍衛自己的權利。(圖:亞平會提供)

他說,亞平會還建設經濟適用房,由於經營自己的租金穩定建築,故處於一個獨特的位置,可以為業主提供有關廉價單位保護的策略建議。他說,他們服務的社區中有許多優秀的獨立業主,但要讓「壞房東」承擔責任至關重要。

➤➤➤房東不滿 逐不良租戶變難

亞平會曾經協助曼哈頓唐人街和下東區以及皇后區傑克遜高地的租戶維權。「我們也有與獨立業主合作,為他們建設安全、穩定的建築物提供指導。」他說,隨著紐約市房價和房租的大幅上漲,該會處理的案件數量也在增加。

他說,租戶來到亞平會尋求租金穩定的住房幫助。房東總想向租戶收取比法律允許的租金更高的租金。有時,他們不讓租戶續約,然後就說租戶無權留在租金穩定的公寓,這樣房東可以向新租戶收取較高租金。近年來,許多業主濫用法律規定允許在建築物中進行資本改造(MCIs),故租戶被迫為不必要的建築項目支付額外費用。當老年租戶死亡或搬出租金穩定住房時,他們子女無法續租,亞平會就幫助租戶獲得繼承權。常見問題是,在紐約寒冷冬季,房東提供的暖氣或熱水不足。

●租屋糾紛 各種方式排解

葉偉說,亞平會在幫助租戶方面有許多方式。有些案例由顧問自己解決。而在有些情況下,亞平會提供法律代理,幫助租戶在住房法庭上爭取權益。「我們還與非營利性法律服務提供商合作,幫助租戶解決疑難案件。」

例如,在曼哈頓下東區的一幢建築物中,房東宣布將更換所有公寓的爐灶,計畫向每個租戶收取更換爐灶的費用,這是濫用紐約州住房法的做法。租戶認為這個升級沒有必要,就到亞平會求助。亞平會幫助租戶組成「租戶協會」,並向房東寄出一封信,說明租戶不會同意增加租金。結果,業主取消升級。

在曼哈頓唐人街的一幢建築物中,租戶在15年中都沒有足夠的供暖和熱水。租戶找到亞平會,但遭到房東的騷擾。房東還威脅要懲罰提出投訴的租戶,強迫租戶簽署一份同意限制供熱和供水服務的協議,「這相當於非法合同」。租戶撥打紐約市的311熱線並提出許多投訴,但沒有得到答覆。

亞平會幫助租戶的方式之一是組織租戶協會。(圖:亞平會提供) 亞平會幫助租戶的方式之一是組織租戶協會。(圖:亞平會提供)

後來,亞平會幫助租戶組建了租戶協會,並與法律服務提供商正義動員(Mobilization for Justice)合作代表租戶發聲。他們向紐約市的住房保護和發展局反映情況。後來,有關部門向該房東罰款。「住房法庭還保留這個案例,以防止該業主將來騷擾和虐待其租戶。」

●公寓維修 建議電311投訴

葉偉對租戶建議是,未經房東書面同意,勿在公寓內進行維修,否則會影響公寓的結構。當在公寓內遇到維修問題時,一定要致電311市府熱線投訴。「這有助於建立建築物中的問題紀錄。」他說,如果房東違法法律,要保存紀錄,如信件副本,並在出現問題時,向房東寄出掛號信件。

亞平會住房和社區服務部每月舉辦「了解你的權利研討會」。在研討會中,社區成員能夠討論和了解影響其社區的住房問題。互動研討會提供了一個系統學習和參與這些問題的機會。如果房東騷擾租戶並提出無理要求,租戶可以致電亞平會,電話是212-979-8988。他說,如果亞平會無法單獨幫助租戶,他們會將與法律服務提供商共同作用。

亞平會的合作單位正義動員公司成立於1968年,後來獲得聯邦經濟機會辦公室(Federal Office of Economic Opportunity )資助,該公司模型成為數百個新項目的樣板。1988年,公司成立25周年之際,已經為數萬名低收入紐約人提供服務並打贏了大量案例。正義動員追求一個人人平等的社會。其使命是實現社會公正,優先考慮低收入、被剝奪權利或有殘疾的人的需求。

正義動員公司代表在布魯克林區辦公室作證。(圖:Mobilization for Justice提供) 正義動員公司代表在布魯克林區辦公室作證。(圖:Mobilization for Justice提供)

正義動員公司律師沃特建議讀者,如果他們的房東拒絕對公寓進行維修,租戶可撥打311電話投訴。如果他們想要起訴房東,他們可以致電正義動員公司求助。公司的電話是212-417-3700。



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