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地產迷思│改制 「套牢」公寓投資

圖:pixabay 圖:pixabay

展先生是一個偷渡到紐約的福州人,他到了紐約,先在餐館裡打工,賺了一點錢之後,便擺起路邊攤,試做各種不同的小生意,也賺了一點血汗錢。經歷了過去十年來紐約市房地產的飛漲,他認為投資在房地產應該是一項穩賺錢的生意。由於起步得早,他的人面很廣,在紐約地區裡願意跟他一起投資的福州人便有幾十位,大家把錢湊一湊,竟然也有約2000萬元。

有了這筆錢,膽子就大了,大家便看好在紐約市法拉盛的中心地帶買了一棟90個單位的公寓住宅。業主給他們1500萬元貸款,他們自己拿出1500萬元。過戶後又花了將近200萬元把公寓的公共設施好好整修一下,大大小小總共花了大約3200萬元。

由於樓宇是1978年以前建的,適用租金穩定法,樓內很多單位的租金不到市面租金的一半,收到的租金連付賣主的貸款利息都不夠,每個月股東們都要墊幾萬元。一年多之後,大家開始有怨言。當初股東們希望這棟樓宇可以改成共有公寓(改制),按照市價,帶廚房的統倉可以賣到44萬元。一臥室的公寓可以賣到55萬元。以平均53萬元(單房的公寓數目,比統倉的公寓數目多)一間來算,一旦樓宇改制之後,利潤至少有1200萬元。就是這股盈利的希望,鼓舞出錢股東繼續撐下去。

但是把公寓樓改成共有公寓的程序一直遲延不前。先是不知道為什麼,承辦的律師拖延了一年,什麼事都沒做。接著2019年7月1日新的改制法律公布,公寓改制必須要一半以上的住客同意承買改制後的共有公寓的單位,改制才能成立;舊法規定只要15%住客便可以了,這次法律改變簡直顛覆傳統。展先生的律師告訴他,他(律師)從來沒聽說過有大樓在改制的時候,可以賣出一半給房客的。展先生也知道,絕大多數的房客都買不起;如果要他們買,必須要把價格壓到成本價。估算起來,把公寓樓改成共有公寓的成功率並不大;縱使改制成功,利潤也有可能被削減一半。早知如此,當初的投資方向會完全不一樣。

本案啟示:一條法律的變更,打碎多少數十年辛勤工作的投資人的發財夢。展先生和他的投資人現在唯一的希望便是能找到51%的房客來購買他樓宇裡的共有公寓。唯一的辦法便是削價。所謂「沒有賣不掉的房屋,只有賣不掉的價格」。比如說,如果房客來買,價格只有對外售價的75%。等到51%的目標達成後,展先生便可以提高對房客的賣價。這樣改制便有希望,展先生的損失也可以減到最小。



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