網頁列印

內容來自網址: https://www.worldjournal.com/6529631/article-link/

首頁 周刊

地產迷思 | 名實不符的租約

游先生一家人35年前在曼哈頓標了一塊政府土地的使用權。根據市政府的招標公告,為了鼓勵租客在土地上興建樓宇,得標人得標後只要付建地的土地稅,租客不必就出資所建的建物支付地稅。

得標後,根據政府的契約,每個月的土地租金是2萬元,外加地稅。但是政府的租約裡面寫的地稅不止包括土地,也包括建物。說得明白一點,就是以後游先生如果在地上興建樓宇後出租,他也要負擔樓宇的地稅。這一點和拍賣公告的條件剛好相反。

由於沒有經驗,游先生以為政府所給的租約不會有問題,找律師大略解釋了租約內容,便簽署了租約。律師也沒有注意到,租約的條件和拍賣公告的內容不符。

有了這紙租約,游先生一家窮畢生之積蓄,花了500萬元,在這塊地上興建了一棟零售商業樓。由於地段很好,一樓與地下室租給餐館,其他部分隔間租給小零售商,生意非常好,游先生也賺了不少錢。

剛開始的時候,土地加建物的地稅每個月是1萬6000元,游先生很輕鬆便能支付。但是過了30年,地稅增加到每個月9萬元,另外,租金每個月3萬5000元,游先生每個月要付12萬5000元,負擔非常大。為了能夠支付地稅,游先生只好提高房客的租金,但是商場周邊的零售鋪位租金,遠比他索要的租金低,游先生便不斷流失房客。到後來,商場的使用率只有一半,這個時候游先生便付不出租金和稅金了。紐約市政府便到房東房客法院發動催討租金的法律程序。

在房東房客法院,法官驗明游先生所積欠的租金以及稅金超過60萬元後,便判決房客敗訴。市政府拿了勝訴判決,便要找警長把游先生趕離商場。游先生眼看一生的積蓄要付諸流水,急得不得了。求救無門。

本案啟示:

1. 拍賣得來的租約,條件不能和拍賣的公告內容不符,游先生可以到紐約市房東房客法院的上級法院-紐約市地方法院提起訴訟,宣告市政府的租約不合法,讓政府退回過去所收的地稅,並停止房東房客法院判決的執行。讓紐約市地方法院來做一個釜底抽薪的審判。

2. 另外,游先生可以到紐約州南區聯邦法院依照破產法第11章申請公司重整。紐約市南區的聯邦破產法院是全美國公司提出破產訴訟時,優先考慮的兩個破產法院之一(另外一個是德拉瓦州的聯邦破產法院)。案件一旦進入了這個法院,法官的考慮將不再是有沒有付房租,而是如何使游先生的商場活下去。所以,游先生勝算的機會更大。(本文作者為紐約執業律師)



data-matched-content-rows-num="10,4"
data-matched-content-columns-num="1,2"
data-matched-content-ui-type="image_sidebyside,image_stacked"

Copyright 2019 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊. All rights reserved.