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租店舖簽約宜找律師把關

鄭重聲明
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承租商鋪店面,簽訂租約有大學問。(記者胡清揚/攝影) 承租商鋪店面,簽訂租約有大學問。(記者胡清揚/攝影)
承租商鋪店面,簽訂租約有大學問。(記者胡清揚/攝影) 承租商鋪店面,簽訂租約有大學問。(記者胡清揚/攝影)

做生意不是容易事,除了生意經營需要操心,租賃店舖簽訂合約也是很複雜。在租約中加入經過協商的租期條款,可保障商家利益,省下不少租房成本;例如可轉租、續約條例等,以備不時之需。

盛德國際律師事務所的律師周志明講解商業租賃協議中的奧妙。周志明說,與一般租房的租戶利益有相關法律的保護不同,商業租房中的租客利益,完全由合約中的條款保護。商業租房包括零售業、辦公租房以及工業租房。

他指出,少有商家的營業時間與租賃時間完全吻合,這時候可以與房東協商後,將租期相關條款寫進合同,保護商家利益。

有時商家在正式開業之前,需要改裝店舖,租客可在租約中寫明,正式營業有收入後再開始交租。此外,對剛起步的商家,可先簽一個短期合約,在合約裡加上續簽條例。這樣可以在生意不好時及時抽身,生意好時再續租。在租約裡,也可加入「取消租約權」,即如果房東沒有履行義務,或租戶生意失敗,租戶可以終止租賃合約。

如果對未來發展不確定,商家一定要在合約中加入可轉租的協議。但周志明提醒,也要注意轉嫁(Recapture)條款。因為商家如將店舖轉租給二房客,如果二房客沒有按時交租不見蹤影,房東通常可以找商家負責。但商家若事先在條款中豁免責任,或將自己的責任設定在一定範圍內,就不必負全責。

事實上,商業租賃合約大有學問,最好找專業律師幫助簽約。因為有些租客可享有的權利,很多承租方都想不到。例如,可以跟房東商量,未來周圍商舖不要租給自己的競爭者,並將該條款寫進合約。

另外,選擇商舖,很大程度也要看商舖的地理位置和客流量,並可將聯合租約條例(co-tenancy clause)寫進租約中。該條例是指如果商家租賃店舖所在地,有大型連鎖商店如Target、Walmart(例如同在一個mall裡)等,平日會引入很多客流量。商家即是因為這樣的商業環境,選擇在這裡開店。因此如果這類大型連鎖店出狀況,例如歇業,商家可以要求房東降低租金。

在租約中加入經過協商的租期條例可以保障商家利益。(記者王若然/攝影) 在租約中加入經過協商的租期條例可以保障商家利益。(記者王若然/攝影)
承租商鋪店面,簽訂租約有大學問。(記者胡清揚/攝影) 承租商鋪店面,簽訂租約有大學問。(記者胡清揚/攝影)
盛德國際律師事務所周志明律師。(記者王若然/攝影) 盛德國際律師事務所周志明律師。(記者王若然/攝影)



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