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地產迷思 | ​大法庭吃小法庭​

黃先生在紐約是皇后區大學點(College Point)附近租了一棟三層樓商住混合樓的一樓開了一家餐館,兩年後屋主把整棟樓賣給另外一位中國人。這位新屋主一接手之後便開始裝修二、三樓,工程進行中所產生的噪音、震動以及堆積的垃圾,對餐館生意影響很大。黃先生向房東陳情幾次,房東都置之不理,黃先生只好停止營業,租金也拒付。房東二話不說就找律師終止租約,上房東房客法庭提起告訴,要求黃先生搬遷。

為了應付官司,黃先生也諮詢過兩三位律師。每位律師都告訴他,餐廳的租約裡有一項條款規定,房客不論有任何理由,不得拒付房租;如果房東有違約的事實,房客必須提起另外的訴訟,不得在房東追討房租的訴訟中提出反訴,所以律師最多只能為他減下租金,想辦法和解。訴訟進行的速度很快,一般只有三、四個月便結束,房客拖不了太久。最後有一位律師告訴他,如果黃先生主動到皇后區的地方法院控告房東惡意妨礙他的生意,意圖非法驅逐他,這樣律師就可以把這個官司拖兩三年,在這兩三年內,房客可以不付租金。

對於房東蠻橫的做法,黃先生非常反感,反正租約只剩兩三年,他也豁出去了,聘請最後一位律師到皇后區地方法院控告房東非法驅趕房客,要求50萬元的損害賠償,同時要求地方法院裁定停止房東房客法院的官司。由於地方法院的管轄權比房東房客法院的管轄權位階高,根據紐約民事訴訟法的規定,可以接管房東房客法院的案件。地方法院接受黃先生的請求,簽發暫停房東房客法院停止審理搬遷案件的裁定,房東房客法院的案件便立即停止,讓地方法院接管。

地方法院的程序繁雜,辦案速度緩慢,案件拖了兩年半還沒結案。這中間房東拿不到房租,卻要付房貸、稅金,實在撐不下去,房屋幾乎都要被銀行法拍,只好和房客談和解。房東減了六個月的租金,把租期延長三年;房客也接受這個條件,兩方便和解了。

房客對這個結果非常滿意。如果這件案子在房東房客法院裡審理,房客絕對得不到這麼好的結果,他很感謝他的律師正確的決定。

本案啟示:

1. 法院的選擇對一件訴訟的成敗至關重要。紐約州的房東房客的法律相當保護房客,但是房東房客法院的辦案速度比較快,一般來說三至六個月便結案,卻對房東有利,而且一旦拖延到第三庭,如果房客要求延期,不論房客有沒有不付租金的道理,房客即必須支付租金,對房客不利。另外,它的管轄權也只限於租金以及驅趕房客,其他的事件一概不受理,對於房客的保護不夠。商業租約的房客權利如果被房東的行為侵害,很可能沒辦法在房東房客法院伸張正義,這些規定對房客都不利。

2. 很多商業租約裡都規定,當房東在房東房客法院裡起訴追討租金的時候,房客不得以房東侵害房客的理由提起反訴。房客要為自己伸張正義的時候,必須提起獨立的訴訟。這種訴訟一般都得在地方法院提出,房東房客法院不得受理,商業租賃雙方都應重視這些程序規定。(本文作者為紐約執業律師)



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