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想買房投資 要留意租金管制公寓

紐約州有兩種保護房客的法律,一種是租金管制法,一種叫做租金穩定法。(Getty Images) 紐約州有兩種保護房客的法律,一種是租金管制法,一種叫做租金穩定法。(Getty Images)

這幾年曼哈頓的房東產漲得驚人,一般在市場出賣的樓宇的租金回報率都低於4.5%,但是投資人陳先生接到一位房地產經紀的通知說,在曼哈頓中城有一棟3層樓,只賣600萬元,且租金回報率是6%。陳先生非常感興趣,便約了經紀去看。

樓宇大約是1950年建的,狀況還可以,總共有12個單位,其中兩個單位是租金管制的公寓,其他的公寓沒有管制。公寓的平均租金是一個月4000元,但是租金管制的兩個單位,一個月平均只有175元。陳先生一聽大為吃驚,便問什麼時候租約到期,可不可以漲租。

房東說,租約沒有期限,房客可以住到老死,他的兒女還可以繼承。「但是,」房東解釋「其中一個房客已經70歲,而且沒有子女」。

房東繼續回答陳先生的問題:「漲租很難,法律保護這些房客。」最後房東還作了結論:「我就把這棟樓宇當作我的退休金,等到這兩位租金管制房客搬走或過世之後,這棟樓宇會大大增值。」

本來陳先生打的算盤是,把樓宇買過來之後,改成共有公寓,立刻賣出去,只要兩、三年便可以大賺一筆。聽了房東的解釋,看起來有兩個房客是不折不扣的樓宇大負擔。房租收很少,趕也趕不走。有了這樣的房客,這棟樓很難改成共有公寓。

之後陳先生問了幾位律師的意見,他們都告訴他,房東的回答應該是正確的。陳先生當然打消購買這棟樓宇的念頭。

本案啟示:

1. 紐約州有兩種保護房客的法律,一種是租金管制法,一種叫做租金穩定法。

租金管制法是地產投資的毒藥,一棟樓宇裡有這樣的公寓房,業主就倒了大楣。在一般租金是五、六千元的地方,租金管制公寓的租金可能低到幾十元,或一兩百元的;加上房客可以住一輩子,兒女還可以繼承,整棟樓的價值便大大地打了折扣。

2. 為了保護樓宇的價值,房東通常想盡辦法請這些房客搬遷。

為了出清公寓,曼哈頓有一個房東承諾一位租金管制公寓的房客,提供200萬元搬遷費。房客是一位資產微薄的老太太,她卻一口回絕,她說她没有子女,年紀也大了,金錢對她没有用,而且住在那裡久了,不想搬遷,希望死在那間公寓裡。房東拿她一點辦法都没有。

3. 至於租金穩定法就不同了,第一次出租的時候,房東可以向房客收取市價的房租,但是以後每年的租金漲幅便要遵照租金稳定理事會的決定。

一般都是一年租約可以漲1%,兩年租約可以漲2%。美國40年來的平均通貨膨脹率是2.9%。這種房租的增長率遠遠追不上通貨膨脹率。

4. 租金穩定法裡也有很多保護房客的規定。

不論是租金控制法或是租金穩定法都會影響樓宇的價值,没有經驗的地產投資人應該儘量避免購買這些樓宇。



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