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【專家觀點】網路申請房貸 結果早知道

鄭重聲明
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今天的房屋貸款申請與核批流程,實際上已透過科技簡化了,借款人可經由網路提出申請,比過去更快得知銀行核准與否。

儘管科技可提取申請人的收入、資產與信用等資料,並做出核准與否的決定, 但絕大多數的房貸業者還是由承銷商(Underwriter)來做最後決定。符合房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)要求的房屋貸款,分別經由房利美的Desktop Underwriter(簡稱DU)與房地美的Loan Prospector(簡稱LP)自動審核系統審核,再經由承銷商核實申請案是否確實符合各項條件,最後再做出核准貸款與否的決定。 

對於投資組合(Portfolio)或巨額貸款(Jumbo Loans),其要求因不同放款機構而異,絕大部分是由承銷商根據放款機構或投資人的特定准則逐一審核並做出決定。

至於申請房貸需要哪些文件,以下是基本項目:

收入:若為公司雇員,需提供W2表格,最近30天的支票存根(Paystubs),以及聯邦個人所得稅申報表列出的額外收入。若為自雇主,須提供最近兩年的聯邦商業稅申報表,兩年的個人聯邦所得稅申報表、損益表、以及某些情況下要求的資產負債表。

資產:須提供兩個月的銀行報表,以核實是否擁有足夠的頭款。承銷商會深究銀行報表中的大額存款與大額提款,進而要求申請人提供額外文件解釋其原因。根據經驗,超過月收入25%的存款與提款,都被視為大額。對於保留金的要求,意指需要額外存款來支付購屋後的數月開銷(房貸本金、利息、產業稅金、保險費),可動用投資帳戶或退休帳戶(只能動支60%)裡的現金。

信用:抵押貸款公司將調查您的信用,要有被詢及為何遲付信用卡、為何刷卡金額這麼高、為何有欠債登記的心理準備,並提出合理解釋。購屋後每月信用義務是準時支付所有的房屋開銷(PITI),包括房貸本金、利息、產業稅金與房屋保險費,這四項支出將決定您可以貸到多少錢,傳統上,負債與收入比率為43%,某些貸款計畫允許負債與收入比率超過43%。  

(全文由U.S. Bank北洛杉磯與內陸帝國地區住家貸款銷售經理Johnny T. Kim提供)



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