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地產迷思|反訴房東 獲3倍賠償

林小姐在會計師樓裡做助理,薪水微薄。三年前她在紐約市皇后區的牙買加(Jamaica)租了一間一個臥房的公寓,每天都搭乘公車到法拉盛上班。房租1200元一個月,室內滿寬敞的,她相當滿意。每個收到薪水後,付清租金及生活費之後,還有一點小儲蓄,她胸無大志,也很知足了。

由於法拉盛交通非常擁擠,有天她從行人穿越道走過馬路的時候,被車子輾到右腳,三個月沒法上班,房租交不出來,房東把她告上房東房客法院。林小姐認為欠債還錢,天經地義,但是她沒有那麼多錢,希望房東能給她寬限幾個月,她一定想辦法把房租補齊。林小姐的房東是個伊朗人,完全不願意通融,所以才透過法律途徑追討欠租。林小姐從來沒上過法院,到了這個時候,只好去找律師代表她出庭。

林小姐的朋友給她介紹一位專門打房東房客官司的律師。研究過林小姐的案情之後,這位律師跟她說,她的公寓座落在一棟租金穩定樓宇內,因此她租下的單位也受到租金穩定法的保護,房東沒有權利收取每個月1200元的租金。根據律師的計算,房東一個月只能收取726元的租金,也就是說房東每月超收474元,三年來總共超收了1萬7064元。根據租金穩定法規定,林小姐有權要求三倍賠償,也就是索賠5萬1192元。這下子林小姐傻了,本來以為是很倒楣的事,沒想到可能給她帶來一筆小財富。

她的律師按照法律規定,向房東提出反訴,要求三倍的賠償金。三個月後房東敗訴,只得交付賠償金,林小姐在扣除積欠的房租以及律師費之後,還有4萬多元進帳,真是喜出望外。

本案啟示:

1.為了保護租金穩定房客的權益,法律上對於超收租金的房東課予超收房租三倍的賠償金。如果房客租房的期限長或是超收的金額大的話,三倍的賠償金就相當可觀。超收租金的房東,荷包將大大失血。

2.一棟樓宇是不是受到租金穩定法的管制,並非顯而易見的。五個家庭以上的樓宇,如果是1978年以前建的,原則上要受到租金穩定法的管制,但這條規定有例外。1978年以後才建的樓宇,如果接受政府減稅的優惠,也要受到租金穩定法的管制;不過在某些情形下,業主可以不受租金穩定法的限制。

3.買賣五個家庭的樓宇的時候,買主律師應當詳細檢查到底購買對象的樓宇受不受租金穩定法的管制,也要查明賣主有沒有超收房租。

4.租金穩定法管制樓宇的業主每年必須呈報每戶房客的租金,樓宇的買主應該要求賣主提供一份這些租金的複印資料,作為以後收租的依據。



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