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選擇生者自動繼承產權 夫妻置產好處多

鄭重聲明
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在加州購買房地產,除了面臨貸款問題,選擇用什麼方式持有產權(Title)更是事關重大,它不僅關係著房產的歸屬,還牽涉日後的產業繼承以及資本利得稅(Capital Gain Tax)與遺產稅(Estate Tax)等稅務問題。

產權公司資深代表Mike Chou表示,加州夫妻多半採行2001年7月1日生效實施的「生者自動繼承的共同產權」 (Community Property with Right of Survivorship)購買房產,兄弟姊妹、家人等合購房產,則多半採用Tenancy in Common,一票朋友合資購買產業,常見以LLC(Limited Liability Corporation)的名義為之。

在2001年7月以前,加州房地產的產權持有方式共有四種:Joint Tenancy、Tenancy in Common 、Partnership與Community Property(共同產權),其中只有夫妻才可享有共同產權,但共同產權並未規定生者自動繼承另一半的產權,必須經過法庭的認證(Probate),才能確定逝者產權的歸屬,迫使許多夫妻另立遺囑安排其產權的繼承人,引發爭執與法庭訴訟,有違加州夫妻共同財產制的精神。

生者自動繼承的共同產權,最大好處是產權歸屬不受遺囑的影響,生者自動繼承已逝配偶的另一半產權,且不必經由法庭認證。像共同產權一樣,生者自動繼承的共同產權以逝者死亡時的產業市價做為價格基礎,繼承者日後出售產業時,賣價扣除當年配偶死亡時的產業市價,才是資本利得,夫妻買下產業至配偶一方過世這段期間的產業增值,不算資本利得。

就像Joint Tenancy產權一樣,持有生者自動繼承的共同產權,夫妻任何一人皆可透過法律文件或行動,中止這種產權持有方式。一方死亡時產權不必由法庭認證,生者自動繼承,但生者仍然必須登記已逝配偶的死亡證明(Affidavit of Death of Spouse),憑此取得逝者的產權。

會計師郭文彬指出,選擇產權持有方式,必須考慮到遺產稅與資本利得稅等稅務問題。生者自動繼承的共同產權結合了Joint Tenancy與Community Property兩種產權的優點,既享有Double Stepped-up Basis的稅務好處,又不必經由法庭認證才繼承產業,是不錯的選擇,但夫妻還得顧及兩人皆死亡的情況。他個人認為,採行生者自動繼承的共同產權持有方式不錯,但夫妻二人將產業納入生前信託(Living Trust),不失為更周全的安排。

Mike Chou也指出,生前信託是最有效率的資產持有方式,但很多華人委託律師做了一份生前信託,卻未將房產、股票、共同基金、銀行高額存款等登記列入信託裡,也就是說買了一個空包包,裡面什麼也沒裝。應持生前信託法律文件至縣政府登記處,把房契登記在信託名下;至銀行,把高額存款、股票、共同基金等登記在信託名下。

熟悉物業公證(Escrow)手續的資深地產經紀陳夢茜指出,有意置產的夫妻必須瞭解,銀行等貸款機構不貸款給信託法人或公司,只貸款給私人,因此,常規做法是私人貸款置產之後,再將產業交付信託。她也力促夫妻選擇產權持有方式之前,最好請教專業的會計師與律師,不要盲目為之。



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