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延繳增值稅 換購須符七要件

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投資房地產面臨增值稅問題,自住屋持有兩年後出售,已婚夫妻享有50萬元免增值稅,單身享有25萬元免增值稅。非自住屋產業如何避免立刻繳納增值稅?1991年聯邦政府推出的1031 Tax-Deferred Exchange換購產業延稅條款,讓非自住屋的Income Property透過換購再投資來延遲繳付增值稅。

1986年即在聖蓋博市開設ECIP Deed公司擔任中間協調人(Accomodator,Qualified Intermediary),專門替客戶登記1031 Exchange換購產業延稅的Mary Quan指出,換購產業延遲繳納增值稅有七項準則:必須是同一個納稅人,必須為非自住的同類Income Property,必須是美國境內的地產,新購置產業必須等價或高於所賣掉的產業,45天內必須確定有意換購的產業,並向中間協調人報備登記,舊產業售出180天內必須完成換購,換購產業必須有合格的中間協調人。

因此,換購Income Property和一般房屋買賣只要透過物業公證公司為之不同,還必須經由中間協調人登記,並代管舊產業出售後的錢,直到新產業成交,協調人準備文件全程把關,確保換購產業完全符合規定,且在180天時限內完成,國稅局才會承認此換購延稅交易。

法律規定,中間協調人必須是一家全職公司,提供中間協調服務,不得和業主有任何關係,業主的親戚、律師、會計師都不得出任中間協調人。

Mary Quan強調,1031 Exchange只是換購產業延稅,並非免稅,當業主不再換購下一棟產業時,就得繳交聯邦增值稅了。

會計師陳博仁指出,很多商業房地產業主捨不得繳交增值稅,但房地產是有周期的,他看過增值時不賣,崩盤時欲哭無淚的案例,看得更多的是老一輩捨不得獲利落袋享福,換到最後是兒女在他們過世後立刻以低於市價的價格變賣產業分遺產。



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