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住商混合新趨勢 配套齊備了嗎?

鄭重聲明
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南加州近年來,住商混合型式的開發大行其道,在部分城市和地區成了新建案的主流趨勢,創造房地產的新商機,帶動週邊產業興旺,更多居民入住、更多的消費者光顧,為都市注入新的生命力。但天下沒有白吃的午餐,住商混合開發案必須有相關配套措施,以維護居住與商業品質、交通流量與環境保護。

住商混合開發案,可粗略分為兩種形式,其一為在同一棟建物內,底層為商鋪、上層為住家,例如阿罕布拉市(Alhambra)緬因街(Main Street)沿線,30年前多半是平房或二樓的商鋪,但近年原有建物被拆除,出現大批住商混合大樓,為阿市帶來新氣象和新商機 。聖蓋博市(San Gabriel)和亞凱迪亞市(Arcadia)部分主要交通要道沿線,也有多處這類開發案。

其二為在同一區域內,新建多棟建築物,部分建物為純商用,部分為純住宅,或住商混合大樓,例如艾爾蒙地市(El Monte)捷運站旁的Gateway開發計畫,這兩年大興土木,平地高樓起,在原本荒涼空曠的停車場和空地,新建多棟住商混合大樓、旅館和商業建物等,未來發展潛力看好 。

這兩種形式的共同點是,新建或改建原建物為多層樓房, 將原有土地的容積率(Floor Area Ratio, FAR)增加數倍,甚至十數倍。只有將建物內部樓地板總面積大幅增加,才能擴大土地使用效率,容納更多住戶和商家。

在多數情況下,一個有良好規畫,並經過市府縝密審核的住商混合開發案,理論上可以創造「多贏」的局面:民眾有能力負擔住宅,周邊商家生意興隆,開發商有利可圖,市府也能增加稅收。但先決條件是配套措施必須完備。

首先是相關地目法規(Zoning Code)修訂,各市府對容積率管制,必須有主客觀的一致標準。容積率上限越高,代表進駐的居民和商家數量也越多,對於停車位數量的要求,保留適當公共空間與綠地,配合鄰近地區景觀,以及配合都市計畫大綱(General Plan)的未來發展風貌等等,都必須嚴格把關。

其次,高密度住宅,尤其是主要交通幹道與捷運站附近的住商混合計畫,必定會帶來更人流和車流,當地道路容量與交通載具,能否容納新增人流和車流,如何創造更友善的公共交通系統,都需要地方與州縣政府的合作與長遠規畫。

最後,南加州大多數都會區都位於地震帶,多條斷層交錯分布,新建的住商混合建物必須有更高的耐震係數,更安全的水電與公共設施管線,這是新型建物的優勢,但在興建時就必須一步到位。此外,為減少二氧化碳排放和溫室效應,禁止使用天然氣似乎是未來的趨勢,因此新建物如何安裝太陽能與其它智慧節能管理系統,也是不能忽視的一環。

住商混合開發案雖是未來的主流,不過各城市「蛋黃區」腹地畢竟有限,且不少市民對高密度住商混合建物抱持反對態度,不見得適用於每個城市和特定社區。擴大商機、為城市注入活力固然很重要,但終究有它的極限。

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