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買了老屋 鎮公所沒資料怎麼辦?

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陳先生為了兒女的教育,希望把家從紐約市搬到長島那蘇郡的Glen Cove去,他跟著地產經紀看了幾棟住宅之後,選定了一棟占地6000 英尺,一樓半,建築面積大約2500平方英尺的住家,價格68萬元,算是滿便宜的。雖然房屋是1921年建的,但是屋主在1978年的時候重新翻修,所以屋況還好。

於是陳先生找了律師幫他辦理過戶的事宜。15天後,產權報告出來了,一切都好,但是鎮公所裡面完全沒有這棟房屋的資料。律師請房屋測量員去把土地和房屋做了測量圖,這張圖裡明白地標示邊界、籬笆、房屋以及車庫的位置;但是沒有鎮公所裡的房屋資料,律師沒辦法保證這些建築都符合鎮的建築規定。

賣主的律師堅持該房屋在1938年以前便建好了,那時候鎮的法律不要求新建的房屋必須取得使用許可才可以使用。他說1978年的重新裝修,只是內部裝修,沒有必要事先向鎮公所申請開工紙。鎮公所不發任何文件,支持或否定賣主的說法。

為了解決這個僵局,產權保險公司到鎮的稅務處調出地稅基估價員的卡片。這卡片上面有估價員用手畫的房屋內部簡圖,裡面載明每一間房間的大小。根據這張簡圖,這棟房屋的總建築面積不到1000平方英尺;也就是說,有1500平方英尺的樓板面積是非法改建的。

根據這些事實,陳先生的律師拒絕依照原價金過戶。幾經討價還價,賣方減價5萬元,這筆交易總算過戶了。

本案啟示:

只要是1938年以後建築的房屋,一般都有建築的紀錄。縱使建築資料庫沒有紀錄,稅務局裡也會有簡單的紀錄。從這些機關裡找到的蛛絲馬跡,便可以看出房屋的建築是否合法。

幾乎80%的房屋買賣糾紛,都是跟房屋使用許可有關。買家的律師必須要求所有房屋的建築必須合法,買家們也必須要特別注意。

有糾紛並不表示房屋過戶不了,通常這種糾紛都使用減價來解決。

(作者為紐約市執業律師)



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