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房租管制 捲土重來 雙面刃

鄭重聲明
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聖塔蒙尼卡市實施嚴格的租金管制法規,每年9月1日調整房租漲幅,2019年為2%,房東近日都收到市府寄來的書面通知與申報表格,租金低於2174元的公寓,可漲租2%,租金2175元或以上的公寓只能漲租44元。(記者胡清揚/攝影) 聖塔蒙尼卡市實施嚴格的租金管制法規,每年9月1日調整房租漲幅,2019年為2%,房東近日都收到市府寄來的書面通知與申報表格,租金低於2174元的公寓,可漲租2%,租金2175元或以上的公寓只能漲租44元。(記者胡清揚/攝影)

房東與房客的戰爭永無休止?加州選民去年11月才否決了Proposition 10房租管制(Rent Control)公投提案,加州華裔眾議員邱信福(David Chiu)月前又繞過公投程序,提出管控房租調漲的AB1482提案,要求擁有十套以上房屋(包括獨立屋)的加州房東,每年調漲房租不得超過7%加通膨(CPI),為期三年,且不得非正當理由驅逐房客。提案最終若獲參眾兩會通過並由州長簽署,全加州實施,影響頗大。

目前,加州共有15個城市對出租公寓實施房租管制法規,它們是:南加州的洛杉磯市、比佛利山、西好萊塢、聖塔蒙尼卡(Santa Monica)、棕櫚泉(Palm Springs)、千橡市(Thousand Oaks),北加州的舊金山、聖荷西、柏克萊、Campbell、東帕洛阿圖(East Palo Alto)、佛利蒙(Freemont)、海華(Hayward)、Los Gatos、屋崙(Oakland)。

此前,加州對房租管制的法案只有1995年生效實施的柯斯達霍金斯房租管制法案(Costa-Hawkins Rental Housing Act),規定公寓房客一旦搬走,房東即可調漲租金至市價,單一住宅獨立屋與康斗(Condo)不受限於房租管制。

早年即實施房租管制的加州城市有九個:聖塔蒙尼卡、西好萊塢、柏克萊、東帕洛阿圖與柯塔迪(Cotati)屬租金管制嚴格城市,而洛杉磯、舊金山、屋崙與聖荷西屬房租管制較寬鬆城市。

設有全加州最嚴格房租管制法規的聖塔蒙尼卡,其租金管制局(Rent Control Board)日前剛寄出通知給公寓房東:今年9月1日至明年8月31日的公寓租金調漲上限為2%(去年為1.5%)。租金低於2174元的公寓,可漲租2%,租金2175元或以上的公寓可漲租44元。房東必須儘快填寫Notice of Change in Terms of Tenancy 2019表格,包括每戶法訂允許的最高租金(Maximum Allowable Rent,簡稱MAR),並繳交租金管制註冊費,2019年每戶198元。

洛杉磯市也有公寓租金管制法規,每年7月1日調整,洛市2019年公寓租金漲幅上限為3%,當然,公寓房東必須向市府登記,取得租屋證書。市府強調,1995年12月31日以後興建的房子不在租金調漲管制之列。

西好萊塢市受租金管制的為1979年7月1日以前興建的公寓,比佛利山的租金管制公寓為1995年2月1日以前興建的公寓。

熟諳聖塔蒙尼卡、比佛利山與洛杉磯市西區房地產買賣與租賃的資深地產經紀人施克指出,儘管聖塔蒙尼卡設有嚴格的公寓租金管制法規,但無損於投資人的意願,因為與1979年起聖塔蒙尼卡市實施的房租管制法規相較,1995年起分三年逐步實施的柯斯達霍金斯房租管制法已經寬鬆多了,聖市1979年房租管制法規規定公寓租金全部調回1978年的標準,然後逐年調漲;1995年的加州法規則允許房東在租客搬走後將租金調至市價,兩者的差別非常大。

施克表示,聖塔蒙尼卡市一房公寓目前月租金2000至3000元,兩房月租介於4000至5000元,若擁有美麗海景的濱海兩臥公寓,月租金甚至高達8000元。他透露,現今投資人多半付現金購買聖塔蒙尼卡市公寓,早期投資人頭款只放25%即可收支打平並獲利,今天的投資人往往頭款得放65%才能收支打平。

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