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專家:橙縣房市未泡沫 將溫和反彈

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自去年夏天以來,橙縣房地產銷量跌至2012年來最低水平,但查普曼大學(Chapman University)經濟學家多提(Jim Doti)認為,橙縣並未出現房地產泡沫,且市場前景可望溫和復甦。

橙縣紀事報報導,考慮橙縣較高的收入中位數,與太平洋沿岸距離較近,當地房價,很容易翻倍,在經濟學上是合理的。此外,抵押貸款利率大幅下跌,房屋突然看起來不那麼昂貴,這導致借貸成本降至歷史新低。

根據多提數據顯示,一個家庭在2018年第三季度,購買橙縣中位數價格的房屋,將40%收入用於繳納貸款,成為合格借款人。至今年底,若預測證明是正確的,更便宜的貸款利率,意味著房屋貸款僅占收入的33.6%。

然而,多提並未預測房地產熱潮。根據相關預測,今年現有屋銷量僅增長1.3%,與2018年相比下降9.7%,趨緩的購買增長,房屋中位數價格上漲比率,也從去年4.8%降至今年的1.2%。

而近期銷售放緩,促使當地開發商暫緩建築計畫,這一趨勢不會很快改變。查普曼預測,住宅建築許可在今年將下降2.5%。

花費更少的錢,也意味著建築工作今年僅增長1.2%,2018年為4.5%。此外,較低的貸款利率將無助金融服務業者,查普曼預計,去年相關人員減少0.4%後,今年將減少0.9%。

而橙縣房地產市場將擺脫近期艱難局面的一個原因,是全縣企業仍在招聘,儘管速度較緩。今年就業增長率預估為1.3%,去年為2.1%。個人收入增長也會降溫,2019年為4.5%,去年為5.6%。

查普曼還預估,今年橙縣汽車支出將僅增長0.3%,去年為1.1%。

其他地方就業趨勢。預測指出,加州今年就業市場增加1.5%,低於去年的2%。從全國來看,今年就業增長率為1.5%,去年為1.7%。

多提說:「毫無疑問,當我們下次面臨經濟衰退時,橙縣房價會大幅下降」,他說「經濟衰退導致收入中位數下降,對價格產生指數性負面影響,但這種調整將是暫時的,且收入再次增加時,最終都會被修正。」

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