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淨值信貸精打細算 借台灣低利養美國房

鄭重聲明
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房屋淨值信用貸款(Home Equity Line of Credit,簡稱HELOC)是使用房屋資產淨值來借貸資金的一種循環式彈性信用貸款。(網路照片) 房屋淨值信用貸款(Home Equity Line of Credit,簡稱HELOC)是使用房屋資產淨值來借貸資金的一種循環式彈性信用貸款。(網路照片)

隨著暑假購屋旺季到來,華洋銀行的房屋貸款部門也開始忙碌起來,值得注意的是,房屋淨值信用貸款(Home Equity Line of Credit,簡稱HELOC)問津者多,屋主擔心房價下滑的心理相當明顯,趕在房價高點取得房屋淨值信用貸款,以備換屋或不時之需。

➤➤➤【新聞辭典】房屋淨值信用貸款

針對市場需求強勁,股票上市的各大華洋銀行紛紛提供利率隨著華爾街銀行最優惠利率(Prime Rate)而浮動的房屋淨值信用貸款,目前Prime Rate為5.5%,坊間各大華洋銀行給一般屋主的利率介於6%、6.5%(Prime + 1%)與7%(Prime + 1.5%)之間,端視貸款金額(50萬元以上或以下)、房屋有無貸款、屋主信用分數、是否為銀行高端客戶而有差別。信用分數高者,往往可獲Prime扣減0.25%,甚至0.5%的優惠利率。

吳太太是花旗銀行(Citi Bank)資深客戶,她的前五年只付利息,後25年的房屋淨值信用貸款即將邁入本利一起償還階段,而展開貨比三家不吃虧行動。她發現,坊間華洋銀行的房屋淨值信用貸款已發展成前十年只付利息、後20年本利一起償還,且提早清償不罰款的模式。

近來,花旗銀行推出頭12個月利率3.99%的特惠計畫(6月30日截止),國泰銀行(Cathay Bank)頭六個月的入門利率為4.28%。以她30萬元房屋淨值信用貸款目前的5.39%利率來比較,若改成頭12個月3.99%利率,或頭六個月4.28%利率,每個月都可省下不少錢。

不過,申請房屋淨值信用貸款是有條件的,首先,房屋必須有淨值,以花旗銀行為例,其第一順位貸款與房屋淨值信用貸款加起來不能超過房屋市值的80%至85%。國泰銀行則對貸款申請案設70%上限,對有第一順位貸款的上限為65%。其次,申請人必須有償還能力;再者,申請人的信用分數如何?若已退休,是否有很多存款與資產?

資深業者沈怡指出,2008年金融風暴之前,銀行Prime Rate曾高達8.5%,金融風暴後遞減,2012年降至 3.25%,爾後又逐步回升,聯準會去年四度調高利息,如今為5.5%,還是比金融風暴之前低得多。

大通銀行(Chase Bank)重視申請人的信用分數,超過760分者,50萬元以下目前貸款利率為6%,若為該行高端客戶,可享Prime減0.25%甚至減0.5%的優惠,但需出具兩年所得稅稅表與兩個月的銀行報表。

也提供房屋淨值貸款的股票上市銀行華美(East-West Bank)以及國泰銀行,與主流銀行相較,其優勢是提供不查收入的房屋淨值信用貸款,華美銀行的金額上限高達150萬元,對無固定收入的新移民及已退休屋主是一大方便。

和申請一般房貸一樣,房屋淨值信用貸款還有估價(Appraisal)、啟動(Origination)等費用,還有的銀行會收取年費(Annual fee)。

相較於美國的房屋淨值信用貸款高達6%至7%的利率,台灣不到2%的房屋淨值信用貸款利率就格外吸引人了。近來美國30年期固定利率房屋貸款,利率約為4%,洪女士乾脆將台北市一戶房子抵押給銀行,取得110萬美元房屋淨值貸款,匯來美國,買下聖蓋博谷東區一戶房子,每個月支付的房貸開銷還不到此間購屋人的一半。

台灣的超低利率房屋淨值貸款,讓在台擁有房產的台灣移民有了在美再添購房子的利器,反觀中國大陸移民近年受限於嚴格的外匯管制,錢出不來如何購屋?兩者差異至為明顯。

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