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地產|冒牌法拍屋 成賣方毀約手段

有些賣方會利用冒牌法拍屋的手段毀約。(Getty Images) 有些賣方會利用冒牌法拍屋的手段毀約。(Getty Images)

開發商畫好建築圖後便可以賣房子。簽了約之後到過戶之前,往往費時一年半至兩年。如果房地產的市場持續成長,很可能房子建好的時候,它的價值已經比簽約的時候高出20%;如果標的是商業樓,這中間的差價可能是好幾十萬,很多不誠實的開發商便想盡辦法毀約。以下是一個真實的例子:

林先生從事餐館業十多年,積蓄了一點錢。他夢想擁有一棟樓供他的餐館使用。離他的餐館兩條街的地方有開發商在建新的商業樓,他便去訂了一棟,價格是180萬元。過了兩年,房屋快建好了,賣方一反常態,一點都沒有要過戶的樣子。林先生的律師打電話向賣主的律師詢問,根據賣主律師的說法,他的客戶經營不善,沒辦法清償建築貸款,被貸出款項的人法拍了,所以過戶是過不成了。

這是很奇怪的事。經過林先生的律師的調查,貸款給賣主的人並不是一家銀行,只是一個私人。金額是300萬元,開發商總共建了四棟。一般情形,建築貸款在建築未完成的時候,是不向借款人收分期償還的月付的,怎麼可能有欠月付被法拍的情形呢?但是法拍的案件確實存在,賣主口口聲聲說做不下去,願意退回林先生的定金,取消契約。

根據林先生律師的判斷,這兩年來,房地產漲了30%,林先生定的商業樓現在在市場上至少可以賣到250萬元。因此賣主便找了一位親戚,簽了一份抵押權給他,讓他來法拍這些商業樓,希望藉法拍把產權拿回去。林先生聽了大為氣憤,便要求他的律師控告賣主以及設立抵押權的人合夥詐欺。

官司持續兩年,林先生付了3萬元律師費。賣主要求和解,除了退還林先生的18萬元之外,幫林先生付了律師費,再給林先生20萬元。林先生接受了,這件事便算了結。

本案啟示:

所謂夜長夢多。長時間才能完成的房地產契約,常常出現由一方毀約的問題。假借法拍來毀約的情形所在多有, 買新建築的投資人應該非常小心。

如果抵押權人是有執照的銀行的話,冒牌法拍的情形應該不會存在,但是抵押權人如果是沒有執照的一般人的話,冒牌法拍的情形便可能存在。

開發商的商譽是投資人在選擇投資對象的時候應該審查的要點。一定要查出開發商有沒有經驗,以前建好的項目在哪裡,有沒有和投資人發生過糾紛等等。

(作者是紐約州執業律師)

 

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