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首頁 周刊地產

申請房屋使用許可 注意這個時間點

魏先生在紐約市Woodside(木邊)地段買了一棟1928年造的木屋。他是這麼想的:這棟房屋是很老,但是土地還滿大的,他再住個一、二十年後,打算拆掉重建。於是聘請了律師,簽了買賣契約。

過了兩個禮拜之後,產權報告拿到了。他的律師跟他說,這一棟房屋因為是在1938年以前建造的,沒有certificate of occupancy(居住許可)。如果由房屋的狀況看起來,沒有加建的情形,這棟房屋應該沒問題。聽到律師這麼說,魏先生想起來,這棟房屋的後面有一棟車庫,可以停兩輛車,看起來車庫年紀比主要的房屋新一點。

根據這一點,律師便要求產權公司的檢察員到市政府的Sanborn Map(山本地圖)去檢查看看,1938年的時候這間車庫到底存不存在。 過了兩天,產權報告的檢查員回應說,在山本地圖上看不到這間車庫。

有了產權公司檢查員這張報告,魏先生的律師立刻要求賣主的律師減價,讓魏先生過戶之後,自己去處理車庫的使用執照。經過地產經紀居間磋商,賣主答應減價8000元作為補償,這筆交易便順利地過戶了。

本案啟示:

一般來說,紐約市內的建築在1938年以前並不需要申請使用許可,所以絕大部分1938年以前建的房屋沒有使用許可;但是這並不表示1938年以前建的房屋不需要畫藍圖、申請建築許可。只是建好以後,屋主沒有必要申請使用許可然後再使用房屋;但是如果屋主申請使用許可,只要交一點費用,市政府會簽發一份使用許可給屋主。

在1938年紐約市政府改變規定,所有的房屋必須要拿到使用許可才能使用。這個時候,市政府把全市的建築做成一份紀錄,這份紀錄便叫做Sanborn Map(山本地圖)。只要在這份地圖上的房屋,縱使沒有使用許可,也可以使用。

為了讓買主安心,如果在山本地圖上存在的1938年以前的建築,產權公司會出具一封信函,明白表示這棟建築建造在1938年以前,不需要使用執照便可以使用。這封信便叫做Letter in Lieu(替代書),也就是說它取代了使用執照,保證房屋的使用不違犯政府的法令。

(本文作者為紐約州執業律師)

 

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