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首頁 周刊地產

買到沒紀錄的房屋 如何申請使用執照?

(本報資料照片) (本報資料照片)

莊女士在紐約長島Glen Cove買了一棟老舊的房屋,因為前院後院都大,她便不在意這棟房屋的老舊。反正她已經退休,只是希望離開紐約市擁擠的居住環境,倘佯在長島寬廣的綠意裡,老房子對她來說,並不是很大的問題。

簽好買賣契約之後,律師作了產權報告。根據律師的說法,這棟房屋在鎮公所裡沒有任何資料,這是很奇怪的事。這棟房屋已經存在大約100年,怎麼主管的鎮公所沒有任何紀錄?但是產權公司向鎮公所拿到檔案,上面確實講他們沒有這棟房屋的任何紀錄。如果屋主要這棟房屋的使用執照,屋主可以到鎮公所去申請,手續費是200元。

莊女士的律師打電話到鎮公所去詢問申請使用許可的手續,鎮公所的職員告訴他,屋主必須找建築師把房屋的藍圖畫好、送審,鎮公司會派人處理。聽起來,屋主必須聘請建築師,這下子手續可不少,想像起來費用也不會太低。

莊女士的律師把所有的責任推給賣主,要求賣主在過戶之前必須拿到一份鎮公司簽發的使用許可,否則他拒絕過戶。這筆交易便拖了下來,三個月後使用許可還沒有下來,賣主也說不出來什麼時候可以拿到使用許可。莊女士想,自己好倒楣,連買一棟舊房屋都碰到這種從來沒有聽過的事情。難道這棟房屋是違章建築?

本案啟示:

長島各個市鎮對使用許可的規定,各自為政。有的比照紐約市的規定,簽發「替代書」(letter-in-lieu)明白表示,房屋建於市鎮規定房屋必須取得使用許可才能使用的規定之前,所以不需要使用許可。但是有些市鎮卻採取相反的作法,要求沒有拿到使用許可的房屋現在必須要申請使用許可。

莊女士的律師的作法是對的。根據一般房地產買賣契約的規定,賣主必須要在過戶之前提供給買主一份使用許可證或是替代書,讓買主得以安心使用該房屋。他要求賣主律師在過戶之前,拿到一份使用許可證絕對是行使買主契約上的權利。

(作者為紐約州執業律師)

 

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