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地產迷思 | 三重扣押令 法拍商業樓有陷阱

鄭重聲明
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史先生有了一點錢之後,就到法院去購買法拍屋。三年來他買了四棟住宅,翻修後轉賣,賺了一點錢,便想買價格高一點的商業法拍屋。經過半年的準備與觀察,他在皇后區的白石鎮拍得了一棟商業樓,價格超過100萬元。史先生認為這棟樓宇的潛力十足,他可以加蓋,應該可以獲取不小的利潤。

簽約之後,他就催促己方律師趕快過戶。一個禮拜後,產權報告出來了,律師告訴他,產權有很大的問題,這棟樓宇有三重扣押令。如果貿然過戶,史先生必須自己解決拍賣之外的兩條扣押令。發動這兩條扣押令的債權總額超過30萬元。這種說法和史先生以前的經驗不同,以前法院拍賣的產權都是乾淨的,為什麼會有產權不乾淨的法拍屋?

律師的解釋是紐約州的房地產拍賣法律是保護債務人的。如果債權人的律師很盡職,遵守所有的法拍程序的話,得拍人拿到的產權才是沒有瑕疵的。要是債權人的律師疏忽,沒有遵守所有的程序的話,產權便有問題。打個比方說,一旦法拍程序開始,銀行律師必須要登記一份纏訟通知(lis pendence)。這份纏訟通知必須要每三年更新一次。要是沒更新,法拍的程序便不能阻止其他的債權擠進清償的行列。

產權報告上記載,除了拍賣中的抵押權之外,另兩筆債權便是在纏訟通知到期後登記上去的。除非拍賣中的抵押債權人把這兩筆債務處理掉,史先生買下來的商業樓就擺脫不了這多出來的30萬元債務。

等了兩個月,銀行一直沒辦法處理這兩筆債務。紐約市樓宇局以及衛生局又不斷地給這棟樓宇開罰單。史先生一看,光罰單就超過20萬元。雖然還可以到法庭和樓宇局及衛生局抗爭,但是短期內不能過戶,史先生的心一天比一天沉重。

本案啟示:

絕對不要以為法拍樓宇的產權都是乾淨的。紐約州有關於法拍的法令相當複雜,大部分的規定都是保護債務人的。除非有產權公司簽發的保險單,得拍人不能確保他所買到的產權是乾淨的。

縱使得拍人得到的產權是乾淨的,要是樓宇裡有違規的情事,得拍人必須要負責。到法院去買法拍屋,必須要先知道樓宇有哪些違規的情事,心裡要準備過戶後和市政府對簿公庭。

有些認真的競拍人在拍賣前事先訂作心儀的法拍屋的產權報告。以防止本案產生的尷尬情形,也不失為小心謹慎的投資人。(作者為紐約執業律師)



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