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房屋賣家延遲搬走 小心擔上房東法律義務

買賣房屋的時候,賣主要求過戶後多住幾天,在所難免;但要是有過戶後賣主滯留的情形,一定要請他的律師扣下一筆相當的金額,用來保證屋主如期交屋。(Getty Images) 買賣房屋的時候,賣主要求過戶後多住幾天,在所難免;但要是有過戶後賣主滯留的情形,一定要請他的律師扣下一筆相當的金額,用來保證屋主如期交屋。(Getty Images)

田先最近在紐約市皇后區的瑞吉屋(Ridgewood)買了一棟兩個家庭房屋。賣主一家三口人,一個單親母親和兩個小孩。契約上規定,過戶之後賣主可以把家具存放在車庫裡一個月。

為了這件事,律師寫了一份滯留契約。因為車庫並不大,滯留契約中並沒有要求賣主放下一筆押金在賣主的律師帳戶裡,保證賣主會如期交車庫。過戶後,賣主把家具都賣掉,說是她在佛羅里達州買的新屋還沒建好,必須在車庫裡住一陣子。就這樣,一家三口便住進車庫裡。兩個月後,賣主還是沒交出車庫,說是工程耽擱了。一位女士帶著兩個小孩擠在小小的車庫裡,還好每個月賣主如期付給田先生1500元,總算田先生經濟上未遭到更大的損失。

田先生看這一家三口擠在一間小車庫裡,實在於心不忍,但是既然他已經付了買屋的全款,他應該能使用這個車庫。賣主央求田先生讓他們再住四個月,一直到孩子的學校學期結束,他們的新屋都建好為止。田先生相當為難,他希望這種不正常的情況趕快停止,他可以儘早拿回車庫;但是田先生又不希望採取激烈手段。因為賣主其實不是壞人。

他的律師看到這種情形,便建議讓賣主簽署一份過戶後的房屋使用契約。契約上載明,賣主有權繼續使用車庫四個月,每月的使用價金是1500元,但是賣主必須要付給田先生1萬元作為押金。如果賣主在四個月以後不走,車庫的使用費是每天150元,同時田先生可以到法院去聲請趕走賣主,所有律師費由賣主負擔。最後契約上註明,田先生和賣主之間不存在著房東房客的關係。

賣主一切都答應。田先生拿到這份契約後,心裡踏實一點,但是還是擔心,四個月後到底會不會發生什麼其他狀況。

本案啟示:

買賣房屋的時候,賣主要求過戶後多住幾天,在所難免;最好的是一手交錢一手交屋,但是有時候賣主需要幾天搬空也是實情。一般來說,過戶後賣主滯留的情形不過幾天,超過一兩個禮拜的案例實在很少。本案確實是很少見的案例。

要是有過戶後賣主滯留的情形,一定要請他的律師扣下一筆相當的金額,用來保證屋主如期交屋。到期未交屋應當有嚴重的罰金,比如說一般房租的三倍。要是必須請律師去趕賣主,賣主必須支付所有的律師費。

不論如何,這個契約裡必須載明當事人之間並不存在著房東房客的關係。田先生只是短期給賣主融通,供搬家方便之用,要是雙方成立房東房客的關係,法律上田先生對賣主就有房東的義務,對於田先生便大大地不利。比如說,本案裡的車庫,根據紐約州法律是不能住人的。賣主住在車庫裡,便違反紐約州法律,田先生要吃官司的。(作者為紐約州執業律師)

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