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地產迷思 | 如何要求法院強制賣主過戶

吳先生買了一棟紐約市皇后區森林小丘的房屋,賣價是182萬。因為房屋狀況良好,環境優美,交通方便,他很滿意,也很期望快一點過戶。賣主簽約之後,也跟著買了一棟更好的長島房屋,準備自己的房屋過戶後,搬到長島去住。過了一個半月,吳先生的貸款批下來了。律師也告訴他,產權沒有問題。吳先生滿心歡喜,期待美夢成真。

又過了一個月,賣主還是沒有過戶的意思,吳先生開始擔心起來,拜託房地產經紀去調查,才知道賣方要買的房屋產權有問題,不能過戶。據說問題很大,能不能解決都不知道。

再過了一個月,賣主託經紀來說,希望能取消契約,他們願意退還定金。吳先生一聽大為憤怒,一口拒絕。賣主立刻加碼,願意在退還定金之外,再賠償2萬元,吳先生實在不願意失掉這一棟房屋,便向律師請教。

律師的答覆很簡單:吳先生有百分之一百的權利要求賣主把房屋賣給他。不論賣主提供多少賠償,吳先生都可以不接受。但是要行使這種權利,吳先生必須控告賣主,把這件事提到法院裡去,要求法院強制賣主過戶。

可是這樣的訴訟會拖延多久,需要付多少律師費呢?律師說,最樂觀的情形要一年多,律師費要兩三萬元。吳先生問,如果勝訴,律師費可不可以要賣主負擔。律師的回答是他會向法院要求,但是法院不見得會批准。最壞的情況是吳先生必須要自己負擔律師費。 這下子吳先生就猶豫起來了。

本案啟示:

根據臺灣與中國的法律,房地產買賣的雙方當事人如果願意賠償對方的損失的話,可以解除契約。比如說賣價是40萬元,買主放下4萬元定金簽好契約,賣主可以退還這4萬元,再補上一倍的金額作為賠償,便可以解消契約。但是在紐約州,買主可以拒絕接受損害賠償,或者是與定金同等金額的違約金,逕行要求Specific Performance(特定執行),也就是向法院主張該房屋非賣給他不可。

程序上買主要起訴賣主,並且在房屋的紀錄上加註一個Lis Pendence(纏訟通知),告訴對該房屋有興趣的人,這棟房屋正在纏訟中。有人要買這棟房屋,就要連訴訟一起買。這樣子就可斷了賣主再賣這棟房屋的念頭。

當然法律上的權利是要花錢花時間去實現的。很多買主聽到打官司要花律師費,還要勞心勞力,都會打退堂鼓,這也是人之常情,因此這些糾紛一般都是和解為多。(作者是紐約州執業律師)



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