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美國現象|紐約猛蓋高樓猛蓋 美景代價…賠上暖化

曼哈頓57街四周聚集了豪華摩天大樓公寓,包括高瘦的公園大道432號。(許振輝/攝影) 曼哈頓57街四周聚集了豪華摩天大樓公寓,包括高瘦的公園大道432號。(許振輝/攝影)
玻璃帷幕高樓在1960年代興起,員工在擦拭紐約世界貿易中心的玻璃。(美聯社) 玻璃帷幕高樓在1960年代興起,員工在擦拭紐約世界貿易中心的玻璃。(美聯社)

紐約中央公園附近出現許多全球最高的住宅摩天大樓,包括公園大道432號(432 Park Avenue),這棟大樓高達1400英尺,主打超級豪華的高樓公寓,這類新式高樓已經成為紐約的常見特色。

建商鑽漏洞 超天空推進

公園大道432號堪稱是世界最高的住宅摩天大樓,不過88樓以下約有四分之一的空間沒住人,而是結構與機械設備。根據紐約法律,這些鋼筋結構的樓層不論有幾層,不會算入建築的最高限制。因此這棟大樓與附近建築的開發商得以利用這項法律漏洞,不斷把建築越蓋越高,朝天空推進。

大約在過去五年間,紐約陸續迸出這些高樓大廈,建築大量採用玻璃與鋼鐵建材,這些奢華公寓可以賣出數百萬美元的高價。多數高樓圍繞在中央公園附近,有些公寓成為紐約市最昂貴的房地產。中國大亨、歐洲富商和避險基金投資客也趨之若騖,不少富豪掏出鉅款買下他們的第二個住宅。

從公園大道432號公寓俯看中央公園,美景盡收眼底。(432parkavenue.com) 從公園大道432號公寓俯看中央公園,美景盡收眼底。(432parkavenue.com)

不過隨著這些大樓如雨後春筍般出現,也引發更大層面的反撲與討論,包括可負擔住房、超級富豪的大型建案與城市認同等議題。如今有些紐約官員開始考慮要對開發商建設超級高樓大廈設下高度限制,並擬定環保標準。

紐約市長白思豪(Bill de Blasio)在4月22日地球日當天,他站在皇后區高樓矗立的海岸線嚴正警告,他後方曼哈頓的海岸線應該有所改變。

白思豪呼籲 禁玻璃帷幕

他表示:「我們將立法禁止玻璃帷幕和鋼鐵結構的高樓大廈,這些大樓造成不少全球暖化,不該繼續立足於我們的城市與地球。」

不過目前仍不清楚實際禁令內容,而且這類變更尚需經過紐約市政府批准。白思豪計畫設定新能源規範標準,並把這套環保標準當成建築許可的先決條件。他說:「我們將禁止傳統玻璃帷幕和鋼鐵結構摩天大樓,這些大樓效能非常低。」

玻璃帷幕高樓在1960年代興起,因為能飽覽全景而大受民眾歡迎,不過未來紐約高樓大廈可能需要符合嚴格的能源效能規定,才能獲得市政府的建築許可。紐約不斷蓋高樓大廈的動機再清楚不過:除了居民可以俯瞰全景,建商還能獲得可觀利益。

以公園大道432號來說,2018年12月賣出95層樓的一套公寓要價3070萬元,換算下來,每平方英尺大約要7592元。同樣是去年12月,這棟大樓大約一半高度的公寓單位每平方英尺售價則為4216元。

公園大道432號公寓看起來比窗外的帝國大樓還高出一截。(432parkavenue.com) 公園大道432號公寓看起來比窗外的帝國大樓還高出一截。(432parkavenue.com)

規畫顧問傑恩斯(George Janes)長期追蹤並記錄紐約建築,了解紐約高樓有大量閒置空間的挑戰,他認為公園大道432號的作法相當大膽但也很聰明。他表示:「這些閒置空間的主要用途為何?主要用途就是用來建蓋高樓。」

紐約市政府要限制建築高度,無疑是跟強而有力的房地產業者攤牌。白思豪的環保建築計畫更是讓房地產商和建造業打了個冷顫,紐約市政府日前通過立法,將迫使建築在2030年前降低40%的溫室氣體排放,否則每年將面臨累計高達數百萬美元的罰款。

超級摩天樓 多數無人住

美國81歲地產大亨麥克洛(Harry Macklowe)開發公園大道432號,他贊同政府對建築的機械空間設下規定,但他反駁外界稱他利用閒置空間來推高建築的說法。他指出,每一層空間都有是大樓正常運作的必要設施。

麥克洛說:「這種說法冒犯到我,因為我們打造了一棟非常棒的建築,而且完美融入天際線。」

許多紐約大樓多數時間都閒置無人居住,他們的屋主並非紐約市居民,因此也無須受制於在地或紐約州的所得稅規定。有鑑於此,紐約州與紐約市也開始祭出應對辦法。

紐約州多位議員提出備用公寓單位稅(pied-a-terre tax),每年對價值超過500萬元的第二個住宅徵收這項經常性稅,不過許多房地產組織強烈遊說阻撓該計畫。

紐約市建築條規複雜,雖然多數地區有建築高度規定,但曼哈頓部分地區可免於限高規定。每一個街區有開發最大建坪規定,這代表一個街區可以興建多個的小型建築,或者集合變成一個大建案。

開發商如果腦筋動得快又有耐心研究這套規定,有機會找到最符合他們利益的辦法。如果開發商想要蓋一棟超級高樓,可能會從某個街區的一片土地開始,之後再陸續買進鄰近閒置的土地空間。隨著工程與建築業發展,開發商可以慢慢累積足夠的建坪,最後集中變成一棟又高又瘦的超級高樓。

紐約非營利組織「市政藝術社會」(Municipal Art Society)會長伊莉莎白‧戈德斯坦(Elizabeth Goldstein)指出,這些建築無疑成為超級豪奢住宅,99%的民眾無法負擔這樣的住宅,僅有1%人買得起。

紐約市政府打算限制高樓高度,白思豪這類規定將能夠遏止高級建案開發商繼續玩弄體制。然而,房地產有力的遊說團體「紐約房地產董事會」(Real Estate Board of New York)認為,這些規定限制太多,而且有違工程趨勢。

紐約工程師蘇麗文(Bart Sullivan)認為,超級高樓需要閒置空間來安置機械和結構設備,包括電梯、暖氣、通風設備和空調等。開發商仍可在市政府規定內施工,但可能需要在結構功能上多花成本。他也幫公園大道432號喊冤,他表示這棟大樓需要這些閒置空間才能讓風流動,並使大樓保持穩定。

另一位大樓結構工程師馬克思(Silvian Marcus)舉住宅高樓大廈中央公園塔(Central Park Tower)為例,該大樓也採用類似的工程科技,其中有超過五分之一的高度為閒置空間。他表示,如果沒有大型通風的機械樓層,公園大道432號會感受到明顯晃動,居民可能會覺得像在搭船或搭機。

紐約市長白思豪希望改變曼哈頓區高樓林立的天際線。(路透) 紐約市長白思豪希望改變曼哈頓區高樓林立的天際線。(路透)



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