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法拍屋=撿便宜?小心這些原因造成大失血

別以為法拍屋一定能撿到便宜,心理因素及許多難以掌握的狀況,都會使付出成本遠超過預期。(Getty Images) 別以為法拍屋一定能撿到便宜,心理因素及許多難以掌握的狀況,都會使付出成本遠超過預期。(Getty Images)

法拍屋 可揀大便宜?

歐陽先生買了自己的房屋之後,還有100多萬元。他聽說購買法拍屋是一個很賺錢的生意,他也想在這一方面投資。經過了一年的觀察之後,他選擇了紐約市皇后區的一棟兩家庭房屋。這棟房屋正在法拍的程序中,幾個月前失過火。他很小心的找了估價師估價,如果要修好到相當新的情況,要大約花20萬元。按照市價來看,八成新的兩家庭房屋大概值140萬元。這棟房屋欠銀行80萬元,以他的如意算盤打下來,如果他能夠用100萬元的價格買下來的話,再花個20萬元裝修,應該還有20萬元賺頭。

沒想到在拍賣的法庭上,競爭激烈,不到三分鐘,競標的價格便超過100萬元。後來更飆到118萬元,歐陽先生不甘一年的觀察時間白白損失,便出價120萬元。結果他得標。

過戶之後,因為過戶前幾年沒有人維護該房屋,他發現單是政府開出的罰單,罰金總額已經超過20萬元。經過律師以及建築師上法庭力爭的結果,罰金減到4萬元。可是當他開始裝修時才發現,當初因為沒辦法進入屋內去詳細檢察,再加上材料費漲價,他的裝修費要足足超出10萬元。前後算下來,他的費用總共是155萬元。

從估算到裝修完工,已經超過一年,房地產的市價已經從漲市轉到跌市,歐陽先生很擔心他要承擔一筆不小的損失。

本案啟示:

法拍屋生意和其他生意一樣,不是每一個做的人都會賺錢。搶手的法拍屋常常被超拍,很多在場競拍的人不見得是真的要買的,被拍賣的屋主也有可能親自或找親友競拍,以保護他的權益。而且市場好的時候,想去競拍的法拍新手很多,有些人甚至想買下來修理後,自己住,這些人都願意出比較高的價格。想要投資的法拍客必須要精打細算,若是超過自己的預算,千萬不要競標。

法拍房屋的買主得到的只是所有權。假使前屋主還住在房屋裡,得標人必須自己去趕;違規也要自己處理。額外的費用不少,這些都要計算在成本之內。

最大的未知數是房屋的狀況。被火燒過的房屋很容易漏水,一旦房屋經年累月漏水,狀況就很糟了。買法拍屋的人應該用保守的態度來估計房屋的情況。

「短缺」的買賣

派翠克小姐是一家餐館的經理,她做了幾年後便結婚了。先生是一位木匠,收入還不錯,兩夫妻買了房屋,售價40萬元,向銀行借了30萬元。兩年後先生有外遇,兩夫妻離了婚,房屋給了派翠克小姐。她經此打擊,一改過去樂觀的性格,消頹不振,工作也沒辦法去做。幾個月後,貸款便付不出來,半年後銀行發動法拍程序。派翠克小姐的困境越陷越深,兩年後,她終於下定決心,把她的房屋賣了,打算離開這個傷心地。

這個時候派翠克所欠的本金、利息加上房地產稅、規費、保險費、銀行遲付的罰金、遲付利息、還有銀行的律師費,已經超過35萬元,加上房屋缺乏保養,沒有人願意出35萬元以上的價錢來買派翠克的這棟房屋。 最高的價格只有31萬元。付了所有的手續費用之後,銀行連28萬元都拿不到。派翠克小姐答應出售,可是她擔心這樣的價格銀行不會答應放手。房地產經紀人叫她不要擔心,讓他去處理就好了。

這位房地產經紀便要求買賣當事人聘請律師,簽好契約後,送給銀行請求批准,銀行經過考慮之後也同意了。 過戶的時候,銀行出了一份貸款付清的證明,買主的產權公司也接受這份證明,派翠克終於脫離被法拍的噩夢。

本案啟示:

在法拍的程序中,銀行一般都願意和解,損失一點金錢以解決壞賬,這樣銀行的評等才可能提高。銀行本身是不能從事房地產業的,所以被拍賣人如果有解決問題的決心,銀行很有可能快刀斬亂麻,損失一點錢把壞債清理了。這種買賣便叫做Short Sale(短缺的買賣)。所謂的「短缺」,指的是銀行得不到足額的清償。

一般短缺買賣中,經紀人的角色很重要。一般說來,他們都是和銀行長期合作的經紀,瞭解銀行的底線,甚至受銀行之托去遊說屋主出售房屋。透過這些經紀,成功的可能性很大。

法拍程序的終止並不表示被法拍人的信用紀錄沒問題。銀行一般都把被法拍人遲付、不付的情形報給信用公司,被法拍人會背著這個不好的紀錄好多年。

(作者為紐約州執業律師)



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