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苗欣律師樓談房地產買賣法律問題

鄭重聲明
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陳偉濤(右)是苗欣律師樓地產法專家。 陳偉濤(右)是苗欣律師樓地產法專家。

房屋買賣一直都是在美華人非常關注的事情,也是重大的投資和決定。法拉盛苗欣律師樓地產專家陳偉濤律師建議欲購房者,需注意以下核心法律問題。

一、仔細斟酌房屋買賣合同:詳細的合同是房屋買賣順利進行的保證。一旦產生糾紛,合同是唯一的評判依據。任何沒有加到合同的內容,法院將不予採納。紐約購房合同都有標準的格式,但在標準合同之外又有針對每個交易的附加條款。如果律師經驗不足,便可能達成不利的條款,造成客戶損失。因而,聘請經驗豐富的房地產法律師尤為重要。以房屋貸款條款為例,買家律師可提出下列安排:1.因客觀原因銀行不批貸款,買家有權拿回定金。2.因銀行估價問題貸款額少於預期,買家有權重新議價或取消合同。3.銀行因非買家因素決定取消前期預批准的貸款,買家將有權拿回定金。

二、詳細查看房屋使用證:房屋使用證是用來規定建築物的合法用途。如果房屋沒有按照房屋使用證的規定使用,那麼業主就有可能受罰。最常見的違規是房屋改建或加建沒有取得開工許可證,建成後也沒有更新房屋使用證。例如,根據地域的不同,加建地內游泳池是否需要申請許可的要求是不同的。如果面積在一定平方尺以下(一般是100-500平方尺不等),建構的時候不需要申請開工紙,但若超過規定尺寸,則必須經過批准。有些屋主有違法加建或改建,但沒有被政府發現或取締。當屋主要出售房屋的時候,有經驗的買主律師就會提醒買家這類違規問題。

三、調查房屋產權及質押情況:購房一般都需要進行產權調查,其目的是查明賣主是否擁有可售的產權以及是否有與房產有關的質押。有些質押問題比較複雜,例如共有公寓的開發商把屋頂租給通信公司承建信號塔,並把租約拿去銀行做抵押貸款,這樣就造成信號塔融資銀行的債權是優先於公寓購房人的融資銀行,而很多貸款銀行不接受第二優先抵押權,這就會給貸款購屋者帶來問題,只能儘量找全現金購房買家。

苗欣律師樓專精移民法、房地產法、房東房客糾紛和商業商標法。辦公地址:法拉盛王子街3907號6F室,聯繫電話:718-888-7786,網址:Miaolaw.com。攜本新聞前往享9折優惠。



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