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房產顯著升值 可取消房貸保險

問:我買房向私人機構借房貸,但不想支付房貸保險,該怎麼做?

答:私人房貸保險(Private mortgage insurance)通常適用於頭期款不到20%的傳統房貸,所以,買房有足夠頭期款很重要,不僅房貸少,還可避免可怕的私人房貸保險。

私人房貸保險在兩種情況下不可免,一種是舉借傳統房貸、頭期款不到20%時,另一種是透過不到20%的資產進行重新貸款;政府也會要求某幾類政府支持貸款購買房貸保險。房地產法專業律師恩卓斯(Laura M. Endres)說,有了PMI,如果借款人違約不還錢,保險公司便向借貸機構提供賠償,對借款人的唯一好處是,讓本來不符資格的人獲准貸款。

第三方私人房貸保險公司提供PMI,借貸機構則負責安排、並將保險納入房貸款項,借款人持續支付PMI保費,直到住屋積累了足夠資產;通常,貸款與房產價值比率(LTV, loan-to-value)達80%,才能取消PMI。

如果通過某些政府計畫借房貸,房貸保險的規則就不同了。

例如,聯邦住屋管理局對該單位批准的貸款提供房貸保險,事實上,FHA房貸借款人頭期款可低至3.5%,視信用分數而定,但無論如何,所有FHA貸款都需要FHA房貸保險,除了初始費,還要每月支付一筆費用,通常併入每月還款金額。加州C2金融公司的分公司經理西杜(Shawn Sidhu)說,擺脫FHA貸款房貸保險費的唯一方法是向非FHA的借貸機構再融資。

美國農業部房貸不需要付頭期款,但也要在初始和日後每月支付房貸保險;就如同FHA貸款,您可將初始費轉入房貸,而不是在結算時支付,但這樣會增加貸款規模、連帶增加利息。

美國退伍軍人事務部的貸款不需要每月繳房貸保險費,但通常需要預付退伍軍人事務基金費,同樣的,可將該費用轉入房貸按月繳納、或在結算時支付。

針對傳統房貸,PMI通常為每年初始貸款額的0.3%至1.5%,取決於信用評分和頭期款。

有什麼辦法可取消私人房貸保險?通常除了達到80%的貸款與房產價值比,還必須滿足幾個要求,聯邦法概述了某些情況下取消PMI的權利。

利用房屋資產獲取現金,可能是明智之舉。向貸方提出請求時必須採用書面形式,還要有良好的付款紀錄、需證明家中沒有任何其他未還債務如第二抵押或留置權借貸機構可會進行房屋估價,以確保房屋價值沒有降到原始價值以下。

西杜說,如果房產顯著升值,可要求取消PMI。

取消PMI很麻煩。如果涉及估價,可能要好幾個月。所幸,LTV一旦達到78%,即使您沒要求,借貸機構也必須依規定自動取消PMI。

至於借FHA貸款,某些情況下也可取消。如果在2000年12月31日和2013年6月3日間借房貸、LTV為78%或更低,可要求取消抵押貸款保險;如果在2013年6月3日之後借房貸、頭期款10%以上,PMI可在11年後取消。

(周方澄)

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