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房產值多少,需要「經紀人估價意見」嗎?

「經紀人估價意見」比進行完整財產估價便宜。(美聯社) 「經紀人估價意見」比進行完整財產估價便宜。(美聯社)

也許某一天,住屋門外有人停車、開始對著您的房子拍照,詢問之下得知是房地產經紀人為了提供「經紀人估價意見」(BPO)而拍照。

這是怎麼一回事?

「經紀人估價意見」(broker price opinion)通常由房地產經紀人或合格代理人進行房地產估價,有時可替代完整財產估價(appraisal),通常由金融機構如持有房產抵押貸款的貸方委託進行,屋主本人可能不知情;這麼做比進行完整財產估價便宜。

估價服務業者Pro Teck Valuation Services執行長奧格雷迪(Tom O'Grady)說,「經紀人估價意見」估算房產預期售價,而正式財產估價則提供特定時間點的市場價值,由專業房產估價師評估,遵循更嚴格的規定。

BPO的好處是成本低、作業時間短。 提供BPO的估價服務業者Clear Capital執行副總裁弗雷德里克(Luke Frederick)說,BPO需一到五個工作天、正式估價約七到十個工作天;至於成本,根據Angie's List報告,正式估價平均300至400元,弗雷德里克說有時更可達800元或以上,因市場和個人財產而定,BPO則約100到200元。

奧格雷迪說,多數初始房產交易依法需要進行正式估價,但其他情況下也許就可改用較省時省錢的BPO。BPO根據房產地點、尺寸、結構體大小、當地市場需求、房屋狀況以及三筆當地最近類似房產交易的相關資訊進行評估。

BPO適用情況主要包括:(一)為了在次級市場出售房貸時提供更新的估價、(二)確定屋主權益金額以判定是否可刪除私人房貸保險要求、(三)用估價與債務相比,藉以研判是否適合短售或法拍、(四)處理已去世屋主的遺產。

如果您想知道房屋價值、卻又不想進行正式的完整估價,除了選用BPO,還可選擇「比較市場分析」(CMA, comparative market analysis)。

CMA也由房產經紀人執行,提供類似訊息,和BPO主要差別是,BPO由較大的估價業者如Clear Capital或Pro Teck來進一步確認估價結果。

透過CMA,屋主可透過相同的金融機構取得與BPO類似的訊息,最大好處是取得免費市場分析;對經紀商來說,可幫助潛在賣家了解房產價值,是初始報價的一部分,對想賣房的人來說,可藉此了解是否願意和對方合作。(周方澄)



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