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地產迷思│白蟻糾纏與保險教訓

鄭重聲明
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陳年的白蟻痕跡

蘇小姐在紐約市皇后區的新鮮草原(Fresh Meadows)有一棟一家庭的連棟房屋,屋子前面還有塊空地。蘇小姐全家住了13年都沒有問題。為了孩子的教育以及更寬廣的住居環境,最近她在紐約州長島納蘇郡買了一棟獨門獨院的房屋,全家都搬到那裡去,當然新鮮草原的房屋就委託經紀在市場上求售。

經過一個月的廣告,蘇小姐和一位財務背景相當好的買主簽訂了賣屋契約。契約中有一條規定,買主有權在簽約以後10天內請白蟻專家檢查有沒有白蟻蛀屋的情事。如果有的話,賣主有義務撲殺白蟻並修理損害;如果賣主不願意殺白蟻,買主可以不買。

三天後,買主找了一位殺蟲專家來檢查,發現該屋有以前被白蟻蛀過的痕跡,於是買主要求賣主處理。蘇小姐認為她沒有處理的義務,因為殺蟲專家並沒有在她家裡找出活白蟻。所謂「被白蟻蛀過」的證據,只能證明房屋以前被白蟻蛀過,蘇小姐確定現在那棟房屋沒有白蟻,根本沒有殺白蟻的必要。

買方堅持,賣方必須殺蟻,否則便不買。為了買賣能順利進行,房地產經紀便答應在過戶的時候,付給買方800元,讓買方自己去處理白蟻問題。蘇小姐認為這800元花得冤枉,經紀實在沒必要答應。最後過戶的時候,買方拿了經紀的800元,然後過戶了,不再糾纏白蟻問題,過戶也順利辦妥。

本案啟示:

白蟻問題在紐約市相當普遍。任何一戶木造的房屋都有被白蟻蛀蝕的可能。一般買賣契約規定,買主在簽約後有檢查白蟻的權利。要是有白蟻蛀蝕的情形,賣主有殺白蟻的義務,並且須修補白蟻造成的損害。

買主並沒有義務一定要找出活白蟻正在蛀蝕房屋的證據,賣主才有義務殺蟲並修理。只要有白蟻曾經蛀蝕過的痕跡,賣主便必須處理。原因是要找出活的白蟻,並不是件容易的事。只要曾經被白蟻蛀蝕過,理論上屋主便必須請殺蟻公司殺白蟻,並且在房屋四周裝上毒殺白蟻的裝置,和殺蟻公司每年訂約,確保房屋不再受白蟻的蛀蝕。如果賣主沒有和殺蟲公司簽約,賣主是有義務付一點錢,讓買主自己去處理的。

賣主也可以找殺蟲公司,把房屋用殺蟲藥處理過之後,簽一年的殺蟲契約,再把契約轉讓給買主。

烘乾機的線頭

陶先生用現金買下了紐約州長島納蘇郡花園市(Floral Park)的一家庭老房子,總價不過56萬元。雖然房屋不大,而且已經有60年歷史,但是占地40呎 x 100呎,有前後院、車庫、還有兩套廁所浴室,四間臥房,地下室是活動室加洗衣房,陶先生相當滿意。

由於是現金交易,一個月就過戶了。 在過戶當天房地產經紀問他有沒有買保險,他說沒有人告訴他必須買保險,所以他沒買。在過戶時他問律師,有沒有必要買保險,律師的答覆是如果買房有銀行貸款的話,銀行規定屋主一定要買房屋保險;既然他沒有銀行貸款,就沒有一定要買的壓力,不過最好去買。

過戶以後,陶先生忙著搬家,一直把保險忘掉了。到了搬進去第二天,他用地下室的洗衣機洗衣,烘乾機烘衣服。沒想到烘乾機裡有很多衣服線頭沒清理,還有些線頭飄在空氣中。烘乾機裡溫度一高,這些線頭就著了火,連帶使烘乾機裡的衣服也著火,把地下室以及一部分的一樓燒焦了。等到陶先生把火撲滅,損失已經不小了。 幾天後找人估價,大概要7、8萬元才能修好。

陶先生很納悶,為什麼房地產經紀人、律師在過戶的時候不堅持他先把房屋保險買好之後,再去過戶呢?

本案啟示:

1. 買房屋的時候,在過戶前一定要先把保險買好。房屋保險一般又稱為房屋所有人保險。最簡單的房屋所有人保險所承保的風險有15種,舉凡房屋結構、房屋裡面的動產都保。風險部分包括火災、責任、醫藥、竊盜、搶劫、雷電、漏水、暴動、塗鴉等。 一般一家庭的保費一年也不過1000元上下。縱使沒有銀行的要求,屋主也應當購買保險,這跟開車必須買保險的道理一樣。

2. 一位盡責的房地產經紀,在過戶之前應當盡其所能幫買主把房屋保險買好。一旦發生火災,經紀縱不負法律責任,在職業或道德責任上也有缺陷。

3. 一位盡責的律師在過戶前應該要提醒客戶房屋保險的重要性。很多保險公司只要律師一通電話,便可以把承保書做好;必要的時候,律師應當想辦法在過戶的時候幫客戶把保險做好。(作者為紐約市執業律師)



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