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地產迷思 | 便宜的房屋一定有理由

房市。(Getty Images) 房市。(Getty Images)

案例一:屋頂的信號塔

李先生經過朋友介紹,在紐約市皇后區貝賽買了一戶共同公寓。由於這棟共同公寓是附近地區最高的建築,當初負責成立共同公寓的贊助商很聰明,把屋頂租給手機公司興建信號塔,從手機公司拿了一筆蠻高的租金。更聰明的是贊助商把這份租約拿到銀行去貸款,貸下來相當多的錢,然後到佛羅里達州退休去了。

因為價格便宜,李先生看完屋便簽下買賣契約。賣價是40萬元,李先生要貸款25萬元。簽約後花了一個禮拜時間,李先生辦好了貸款手續,原以為一切都已沒有問題。一個月後,銀行也批准貸款的申請。

李先生的律師訂購了產權報告,這份報告出來之後,才發現信號塔的融資銀行在公寓大樓上登記了抵押權。雖然說抵押權狀上寫得很清楚,要是公寓贊助人不付貸款的分期付款,個別公寓的所有人沒有為贊助人償付貸款的責任,但是在法律上,這個信號塔的融資銀行的債權順位優於貸款給公寓所有人的融資銀行。貸款給個別公寓的融資銀行最多可以拿到第二順位的抵押權。

由於批准李先生貸款的銀行堅持必須要取得第一順位的抵押權,這筆貸款便辦不下來,因而無法過戶。還好李先生有現金,於是用全現金過戶。但是他的律師警告他,以後很難用這個公寓去做淨值貸款,未來他要賣出這戶公寓的時候,很可能只能賣給全現金的買家。

本案啟示:

比市價便宜的房屋一般都有它便宜的理由。雖然贊助人對融資銀行的義務不會拖累公寓所有人,但是一般融資銀行都不願意接受第一順位以下的抵押權。這是法律的技術問題,但有這種情況的公寓,不容易辦到貸款,買家要特別注意。

信號塔的租金是不是被拿來抵押融資,融資銀行是不是把抵押權登記到共有公寓上,在沒做產權調查之前是不容易發現的。現在紐約市大部的抵押權都可以在網上找到,但是超過一定年限以上的抵押權,還是要經過產權公司才能檢查出來。要想事先看到問題並不是很容易,像本案的情形,一般都要到產權檢查後才能發現。

案例二 :六尺巷

廖先生看到一則賣屋廣告,上面寫著:沒有車道。廖先生去看了房子,地寬25呎,長80呎,獨門獨院,面對房屋左邊的地方有一條通道,從牆壁到隔壁鄰居的籬笆共8呎,一輛轎車可以輕鬆地開過去,車庫便在後院裡。

廖先生大為不解,便問賣方經紀,明明有車道,為什麼在廣告上要說「沒有車道」。根據經紀的解釋,8呎的車道中有1呎屬於鄰居。雖然鄰居沒有向屋主追討這1呎地,而且鄰居自己建的籬笆也把這1呎讓給賣主,但是為了誠實起見,賣主還是在賣屋廣告上說明「沒有車道」。7呎的車道對於一般的車子來說是太窄,所以賣主不能告訴買主這房屋有一條車道。

但是經紀說,只要再過三年,如果鄰居沒有向屋主追討這1呎地,整條車道就會變成賣主的。如果買主買了這棟房屋,他便可以獨享這條8呎寬的車道。

這番話讓廖先生聽得越來越糊塗。雖然這棟房屋的要價是比較便宜,但是由於車道可能有糾紛,廖先生便放棄這棟房屋去買另外一棟了。

本案啟示:

一般人建籬笆的時候都不會聘請土地測量師來測量地界,因此籬笆侵犯鄰居土地的事是非常普遍的。 但是本案的情形相當特殊。鄰居建籬笆的時候自動讓了1呎。看起來這個鄰居是不需要這1呎地的。如果筆者是屋主,筆者可能主動找鄰居商量,或者付點錢請他簽一份棄權書,這樣子車道便完全屬於屋主。

「千里修書只為牆,讓他三尺又何妨。萬里長城今猶在,不見當年秦始皇。」歷史上六尺巷的故事人盡皆知,這是中國人謙讓美德的表現。但是在紐約的都市環境裡,同樣的糾紛很多,土地實在太小,期待互相謙讓,不切實際。買房屋的時候對於邊界的座落要非常確定。

紐約法律規定,如果土地被侵占超過10年,屋主若未採取法律行動追回該地,該被侵占的地便屬於侵占人所有。可是只要被侵占人採取法律行動,侵占人便必須要歸還。廖先生如果心存僥倖,買了這棟房屋,只要鄰居採取追討的法律行為,8呎的車道到最後可能變成7呎的走道。他決定不買,還是有道理的。

(作者為紐約市執業律師)



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