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地產迷思│暖氣爐問題與共有公寓違規

暖氣爐的年度檢查維護非常重要。(取自Home Depot) 暖氣爐的年度檢查維護非常重要。(取自Home Depot)

被斷氣的暖氣爐

陳先生購買了紐約市皇后區可樂納Corona一棟一家庭房屋,冬天燒煤氣取暖。他在簽約前請了房屋檢驗師檢查暖氣爐,確認操作燃燒正常。過戶後,他找到一家價格比較便宜的B煤氣公司。作為一個精打細算的屋主,陳先生立刻決定換煤氣公司。他先通知當時供氣的A煤氣公司,把服務停掉,接著便聯絡比較便宜的B公司,請它供氣。

沒想到B公司一到陳家,便發現這棟房屋在六年前原是用燃油爐來取暖的。負責轉換燃燒系統的正是停止供氣的A公司,該公司沒有到紐約市房屋局申請許可,便逕自斷油,換裝煤氣管線以及暖氣爐。結論是陳家的暖氣爐未獲得政府許可。於是B公司便按市政府規定,把陳家的煤氣供應切斷了。

當時已是11月初冬,陳先生又把房屋租出去了。 房客抱怨沒暖氣,陳先生很著急,請過戶的律師幫忙。買賣契約裡規定,過戶時房屋不得有違規情事。根據產權報告,過戶的時候,該房屋並沒有暖氣爐違規情事,賣主沒有責任。陳先生覺得非常委屈,買房屋的過程中他請了驗屋師,也請了律師代表他,律師也請了產權公司檢查產權,為什麼還會出問題?陳先生想知道,有沒有挽救的辦法?

本案的啟示:

本案是過戶前房屋存在的違規狀況,但是政府並不知道存在這項違規,還沒有開罰單給屋主。唯一可能發現的機會是:買主聘請通曉建築法規的人,在過戶前到房屋局去查問,暖氣爐系統有無改裝?有沒有事先申請使用許可?一般房屋檢驗師是不會做這一步的。但是房屋檢驗師有義務在他的驗屋報告中提醒買主,請建築師去檢查有沒有煤氣爐的使用許可。如果驗屋師沒做到這一步,他便有了業務上的過失。

買賣契約中規定,房屋在過戶的時候不能有政府的違規紀錄,但是有違規的狀況,政府沒開罰單,賣主並不負責。不過,只要在過戶前,買主發現賣主的煤氣暖氣爐沒有使用許可,賣主一般都會去申請許可,或是減價讓買主去申請使用許可。不然買主可以拒絕過戶,並且會到房屋局舉發違規情事,對賣主更為不利。

產權公司沒有義務去檢查賣主的暖氣爐是不是有使用許可。它的義務只是把政府機關裡所有與這棟房屋有關的資料找出來,供買主的律師參考。只要不是有關賣主產權的瑕疵、跟著房屋走的債務,或是鄰居對土地的侵占,產權公司都不負責。房屋的狀況是不是違反政府的法規,不是由產權公司來判斷的。

縱使聘請驗屋師、律師和產權公司,還是沒辦法保證買到的房屋沒有問題。如果買主懷疑房屋存有違規情事,縱使政府的紀錄上沒有違規情形,也要找建築師去檢查該房屋究竟有沒有違規。本案的最終結果是,買主自己花了5000元去申請煤氣暖氣爐的使用許可。雖然他可以控告以前的煤氣公司,可是所花的律師費,也差不多要同樣的錢,還不如自認倒楣,實在一點。

多項違規的共有公寓

呂先生用80萬元現金買了法拉盛一戶2000呎的舊共有公寓。整個共有公寓有100多個單位,共四棟樓,樓高六層。該公寓距離地鐵站很近,步行只要五分鐘。天花板有10英尺高,走道寬闊,還有花園、電梯。雖然屋子老舊了一點,但磚牆仍相當堅固,呂先生相當滿意。產權報告裡記載,該大樓存在很多違規,但是大部分的違規時間都是很久以前的事,而且違規情形看起來並不嚴重。他以為違規狀況早就處理好了,只是管理公司一直沒到房屋局去消除違規紀錄,而沒有一項違規和呂先生的單位有關。既然是用現金買的,只要他認為沒問題,就可以過戶。經紀告訴他,「共有公寓有違規情事是很平常的」。呂先生以為這些違規對他的單位沒有影響,便付錢過戶了。

一年後呂先生做生意需要資金調度,便想到用這戶共有公寓來重新貸款。他問了四家銀行之後,才發現這些銀行都不願意給這棟共有公寓貸款,因為這棟公寓裡的違規太多了。呂先生不瞭解,他的公寓有市價,絕大部分的違規情事都已經處理了,而且與他的公寓無關,他也只要貸10萬元,為何找不到銀行來貸款給他?

本案的啟示:

共有公寓的管理公司是由董事會選定的,而董事會是由公寓股東選出來的董事組成。有些管理公司和公寓簽有長期管理契約,若管理得不好,董事會不見得能對管理公司採取任何法律行動。而且所有的董事都是志願的無給職,工作不見得很努力,因此有些共有公寓的管理不太好,長期存在著違規紀錄。

越來越多的老公寓,由於住戶的水準提高,為了改變這種現象,股東們開會改選董事,新董事會採取鐵腕手段撤換管理公司,情況多能改善。但是沒有這些革命性的變化,很多不合理的事情還是存在於這些老舊的共有公寓裡。

並不是房地產有淨值,銀行便會貸款。銀行要受到銀行局以及聯邦儲蓄管理局(FDIC)的規範,並不是當鋪。 而且絕大部分的銀行把它們的貸款賣給房利美(Fannie Mae)等超級銀行,必須要遵守他們的規定。違規太多的共有公寓,這些超級銀行是不貸的。

這並不表示呂先生貸不到款。有些銀行用自有的存款來放貸,選抵押品的條件比較寬,當然利息會比較高,但是呂先生如果需要用錢,也只好委屈一下了。(作者為紐約市執業律師)



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