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稅務漫談 | 出租管理 三條件符合199A扣抵

新稅法增加了適用中小企業主的「合格商業收入扣抵」(也稱199A扣抵),只有過渡實體的活躍交易或商業收入,才能被算作合格收入,享有20%的199A扣抵。這裡的過度實體幾乎包括所有除了C-公司之外的實體,如小公司(S-Corp)、合夥人(Partnership)、獨資(Sole Proprietorship)、甚至包括房地產投資者(申報在1040的E附表)。

今年1月,國稅局發布了2019-7號通知,為納稅人提供了一個「安全港」(Safe Harbor),並引入了一個新名詞「出租房地產企業」(Rental Real Estate Enterprise ,簡稱RREE)。納稅人可以「預先」做出選擇,將所有類似的出租物業視為單一RREE,或者將每個物業視為獨立企業。為了符合第199A條扣抵的安全港的資格,租賃房地產必須由納稅人或合格過渡實體直接擁有,或者是為稅收目的而直接擁有。根據通知,若想符合199A扣抵,必須滿足以下三項規定:

一、若有多處物業,必須每個出租屋有單獨的帳簿和紀錄以反映收入和支出,每個RREE有獨立的銀行帳戶。

二、納稅人對於每個出租屋每年進行至少250小時的租賃服務,但250小時不是總體要求,而是每個RREE的要求。

大多數尋求使用2019-07號通知中概述的安全港的納稅人,都需要選擇將他們所有的財產分組到一個單一企業中。租賃服務包括出租的廣告、談判和執行租約、驗證潛在租戶申請中包含的資訊、收取租金、物業的日常運作、維護和修理、房地產管理、購買材料和監督工人和獨立承包商等。這些租賃服務可以由所有者或企業雇員,代理商或獨立承包商執行。

為了盡可能消除與服務質量相關的歧義,國稅局明確列出了一些不符合資格的服務,包括金融或投資管理活動,如安排融資、採購財產、研究和審查財務報表或業務報告、規畫或構建長期資本改進、往返房地產的小時數等。值得注意的是,「三重淨租賃」(Triple-Net Lease,即租戶自行承擔房地產稅、維修等運營花費)不符合「安全港」條款。

三、納稅人保持管理活動的同期書面紀錄,包括所有服務的小時數、服務描述、執行此類服務的日期和誰執行了這些服務(適用於2018年12月31日之後的納稅年度)。

對於「安全港」的申請,納稅人或過渡實體必須在其申報199A扣抵或通過第199A條例的申報表上附上聲明,表明他們了解有關的事實和情況。2019-7號通知僅涉及了稅法第199章對於租金收入的定義,其「安全港」條款與判斷出租活動是否是被動的稅法第469章無關,也與判斷房地產專業人士的稅法第469章(c)(7)無關。

2023年起,「安全港」將要求變為「滿足5個要求」,每個RREE必須滿足過去5年中至少3年的每年250小時要求,包括當年。

RREE 199A扣抵仍受總體收入(如LLC兼具積極虧損與消極虧損,但淨值為虧損)與個人(股東或合夥人)上稅收入的限制(LLC 淨收入與上稅收入取低者),因此不可一概而論。(作者為註冊會計師)



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