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稅務漫談|新稅法限制1031置換

1031置換是指在處置投資用房時,將買賣作為「轉換投資」,如果新房地產的價值高於舊房地產的價值,只要滿足在賣掉後的45天之內書面確認所置換的房地產,180天內完成交割的話,原投資用房處置的資本利得即可遞延(Tax Deferred)。投資人可以不斷置換,直至最後一套物業出售後方才繳納資本利得稅。

國稅局提醒納稅人,新稅法限制了1031物業置換條例(Section 1031, Like-kind Exchange)。從2018年1月1日起,只有房地產才可適用同類置換,其他諸如機器、設備、車輛、藝品、藏品、專利和其他知識產權等個人或無形財產不再適用,但屬於個人財產的房屋共同溝渠、蓄水池、水渠除外。在房地產的範圍裡,只有用於商業用途的房地產適用1031同類置換,建築商自己蓋房子買賣這類單純以出售為目的的房房地產不符合置換條件。商業用途指持有房地產用於貿易或商業或投資,包括出租宅、公寓大樓、商業建築、商場、零售房產、農田等。

新稅法包括了一項過渡規則,若投資人在2017年12月31日前處置了自己的個人或無形財產,或在該日期之前收到了置換的財產,該筆交易仍有資格進行同類置換。1031有以下限制:

1、1031置換只適用美國境內的房地產買賣交換,若是賣掉中國房產來買美國房產,或者賣掉美國房產去買中國房產,都無法享受1031的延稅優惠。121條例是指自住用房處置時,納稅人若過去5年中將該住宅當做主要居所住滿兩年即可享受單身25萬元、夫妻50萬元的資本利得抵減額。121條例僅限美國境內自住宅,不適用國外房產,即使美國公民或綠卡持有人因公在海外工作,海外自住宅同樣不可享有25萬或50萬美元的資本利得豁免。

2、1031置換不能用於自住宅的買賣,對於自住和出租的混合房產,只能置換出租部分,因此要分開自住和出租,向國稅局報告兩次交易。如果是賣餐館、旅館、加油站等,要明確分開不同的資產,比如房產、設備、加盟(Franchise),根據新法,僅房產部分才可以置換。

3、財產交換必須是同樣性質,但質量高低或級別可以不同,房地產不管是否改良一般都視作同類。使用1031條例的買賣雙方不得是關聯方甚至親屬關係。

4、置換部分的房產必須具有相等或更高的價值,1031條例允許同時鎖定至多三個房源,只要不超過房產原值200%即可(200% Rule)。若新物業價格超過原物業200%,則需要在成交時支付95%以上(95% Rule)的款項才可以使用1031置換。

如果新的房產價值少於舊的房產價值,那麼只能有等於或者少於新房產價值的部分可以被置換,多餘的部分則算為 Boot,即指任何交易中不是「同類資產」的資產,如現金、債務減免等。請注意,通常房產出售所產生的虧損既無法得到退稅,也無法沖抵其他資本盈利。(作者為註冊會計師)

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