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首頁 周刊壽險理財月

封面故事 2019報稅 房地產 抵稅變動多

川普稅改法案中,對房地產的規定變動較多。會計師葉俊麟說,減稅法案2018年1月1日適用,在此之前,貸款一百萬元以下的屋主,都能享受稅收減免;稅改後,貸款稅收減免上限降為七十五萬元,但在2017年12月15日之前已經貸款買房者不受影響。

貸款稅收減免上限降

葉俊麟說,以前一百萬的貸款利息可以減,加上十萬的房屋淨值貸款(Equity Loan)也可以減,但現在稅法可以減的貸款額度降為七十五萬,而房屋淨值貸款完全不能減。

葉俊麟說,假設張先生買的房子要繳三十年貸款,固定利率4.50%。因此,貸款七十五萬元的年利息是33,750元,全部可以用來抵稅;貸款一百一十萬元的年利息是49,500元,則其中33,750可抵稅。抵稅額度減少了15,750元,民眾負擔加重了。

房產稅、州市稅抵稅上限降

另外,房產稅以及州市稅的抵稅上限降為一萬元。以洛杉磯一棟一百萬元的房子為例,加州房產稅的平均稅率約0.81%,要繳約$8,100的房產稅。0.81%看來不高,但葉俊麟說,加州房產稅實際稅率的範圍可能上至1.21%。在此情況下,要繳的稅金就高了。但對真正的有錢人來說,這方面稅改政策並不會影響購買意願。

長期資本利得稅率改變。圖為佛州邁阿密。(Visit Miami臉書) 長期資本利得稅率改變。圖為佛州邁阿密。(Visit Miami臉書)

多棟房產出租

所謂Section 199A合格業務收入扣抵(Qualified Business Income Deduction),適用於一,獨資企業Sole Proprietorship、自雇者1040附表C上的淨盈利、租金收入、Schedule C和Schedule E,以及二,過渡實體(Pass-through Entities),包括S Corp, Partnership 或 LLC 稅表中K-1表上的一般業務及收入資產獲利等。

葉俊麟會計師說,在合格業務收入時,要與減去資本利得的收入做比較,取兩者較小值進行百分之二十扣抵。

例如,若有多棟房產出租,如何計算Sec. 199A合格業務收入扣抵?

陳先生單身報稅,他2018年收入是十萬元,有三棟房產出租,年度出租房產的收入是:A棟兩萬元、B棟一萬元,C棟賠五千元。則朱先生199A扣除額是這三棟的淨收入兩萬五千元乘以稅率百分之二十,為五千元。

若陳先生有一萬元前期未使用的租屋虧損 (Suspended Passive Losses),他三棟出租屋的淨收入是兩萬五千元再減一萬元為一萬五千元,則他的商業所得抵稅額是一萬五千元乘以稅率百分之二十,為三千元。

遺產稅免稅額加倍

舊稅法規定,財產超過 549萬美元的個人和 1100萬美元的夫妻,將被徵收 40%的遺產稅。減稅法案規定,個人遺產免稅額加上通貨膨脹率,個人提高至 1098萬元、夫妻提高至2200萬美元,不需繳納遺產稅。

資產的市場價值,就是遺產成本,如果2016年前過世,那麼持有資產1000萬元者的家人便不需繳交遺產稅。不過,這項法規到2026年之前,如果未能繼續施行,遺產免稅額又將降回549萬元。

在紐約、洛杉磯、舊金山等大城市,房地產價格增值很快,如果你持有的物業多,建議在2025年之前,做好資產信託,充分利用遺產免稅額。

 

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