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封面故事 | 亞馬遜來了 長島市火了

這裡將是長島市的亞馬遜HQ2所在地。(Getty Images) 這裡將是長島市的亞馬遜HQ2所在地。(Getty Images)
水晶市的房地產開始逐漸升溫。(美聯社) 水晶市的房地產開始逐漸升溫。(美聯社)

11月13日,亞馬遜公司(Amazon)宣布把第二總部(HQ2)分別設立在紐約市的長島市和維吉尼亞的水晶市。紐約州環保廳(NYS DEC)長島市辦公室工程師苗壯說,聽到這個消息後,同事們都很激動。他說,HQ2給當地帶來的影響是「火上澆油」,最顯著的影響是「房價上漲」。他也後悔沒有在長島市「買房子」。

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紐約市華人房地產發展商有「幾十家」,但在長島市開發房地產的很少。盛世地產總裁Ben張笑著說,他們已在長島市開發了一棟九層樓,亞馬遜進駐的消息一披露,房價立刻上漲,他的那棟樓開始熱鬧起來。「過去,一個星期只有一個offer,現在每個星期都有十幾個offer,有人還要全部買下。」他透露,短短一周,該棟房子買價已經上升20%,原價是每平方呎要1000元至1100元,現在升到1300元。「不過,我們change mind,改為出租。」

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•提前買地蓋房 有遠見

紐約州環保廳共有九個區域辦公室(regions),第二區域辦公室位於紐約市皇后區的長島市(Long Island City,簡稱LIC)。苗壯說,長島市這個辦公室專門負責紐約市五個區的環境保護工作。他從2000年6月起就在這裡辦公,感到當時這裡周圍「冷清、荒涼」。

苗壯說,亞馬遜公司進駐把長島市帶火了。(苗壯/提供) 苗壯說,亞馬遜公司進駐把長島市帶火了。(苗壯/提供)

他說,州環保廳第二區域辦公室原來位於世貿大廈內。2001年世貿大廈被恐怖分子炸毀前,環保廳工作人員全部搬到長島市,「因為這裡房租便宜,環保廳就簽了一個長期租約」。由於地價超低,一家塑料公司Plaxall開始在當地買地蓋房,買下長島市近一半的房地產,後來變成房地產開發商Plaxall Realty。紐約州環保廳租用的一主一副兩棟大樓就是這家公司的。

因為Plaxall Realty擁有當地的一半房地產,因此亞馬遜就是與這家公司合作,計畫投資50億美元,在長島市東河邊(East River)建設亞馬遜第二總部。長島市的第二總部與曼哈頓只有一河之隔,可以看到曼哈頓。

他說,在環保廳搬來時,當地有許多廢棄的工廠和倉庫,居民很少。過去,這裡有個大型的烘培廠Silver Cup,生產的麵包供紐約人消費。以前,這裡僅有一家百事可樂(Pepsi)瓶裝廠,1999年關閉。接著,工廠和倉庫逐漸外遷。

其實,變化發生在1970年代。因為房租低,許多藝術家在這裡建立大型創作室。「人們只知道曼哈頓的東村(East Village)是藝術家集中地,不知道長島市也是。」在1980年代,大型影視公司進駐長島市的大型烘培廠Silver Cup廠房,將其改造成攝影棚Silvercup Studios。於是,長島市又成了美國重要的影視基地之一,拍攝許多電影和電視劇,電影 「慾望都市」(Sex and the city)就是在這裡拍攝的。

1990年,花旗銀行(Citibank)在此蓋了一棟皇后區最高的辦公大樓,但是「業務不理想」。後來,花旗銀行還請來中國的風水先生來看風水。風水先生認為,花旗銀行這棟大樓太高太孤單,應該再蓋幾棟大樓。「這個消息我是從紐約中文媒體上看到的。」後來,花旗銀行附近又蓋了幾棟大樓。

從亞馬遜長島市HQ2,可看東河對岸曼哈頓中城。 (苗壯/提供) 從亞馬遜長島市HQ2,可看東河對岸曼哈頓中城。 (苗壯/提供)

•公寓狂漲 照樣有人買

苗壯表示,長島市的真正開發始於2010年。房地產開發商開始在長島市建公寓樓。當時的兩房一廳的共有公寓(Condo)要價50萬元。「我曾經問過太太,要不要在長島市買棟公寓。」他說,若是在長島市買房,他上班也方便,但是太太認為當地不是生活區,於是在法拉盛買了房。於是,他每天乘坐7號地鐵從法拉盛到長島市上班。「現在,這個公寓已經升至150萬元,是當時賣價的三倍。」連棟屋中的兩房一廳一個單元,要價170萬元,還是有人買。

瞭解情況的他表示,當地房地產商正在加快建設,有好幾棟大樓正在建設中,住房存量在2010年到2016年間已增加1萬2000多套住宅。目前,地產公司Plaxall和角石公司(Corner Stone)正在河邊建設的大樓有6000套公寓,亨特南(Hunters Point South)第二期在建的住房有900套公寓,其他還有靠近Queensboro Plaza地鐵站的3500套在建公寓,更多的項目可能正在規劃中。

他認為,長島市交通便利,有地鐵、巴士、輪渡、火車與曼哈頓相連。若是乘地鐵,有地鐵7、F、E、Q、G、M、R號等,還可以搭乘長島鐵路去曼哈頓中城。目前,從長島市去曼哈頓已經開通三條輪渡線路。「這說明,亞馬遜老闆很有眼光。」

紐約市地鐵圖紅色箭頭顯示,長島市的地理位置相當優越。 (韓傑/攝影) 紐約市地鐵圖紅色箭頭顯示,長島市的地理位置相當優越。 (韓傑/攝影)

•租金便宜 沒曼哈頓擠

根據2010年美國人口普查,長島市佔地面積為540.94英畝,三個社區人口(Queensbridge-Ravenswood-Long Island City)為2萬30人。種族比例為:西語裔8104人,占40.5%;非裔5183人,占25.9%;亞裔占15.5%,3096人;白人2946名白人,占14.7% 。他說,現在年輕白人大量遷入,許多人來自歐洲,而非洲裔和西語裔比例在下降。同時,華人移民也開始增加。「早晨坐地鐵來上班,可以看到這些變化。」他經常午休時在附近散步,發現當地住有一些華人,但不集中,也沒有華人一條街。

紐約市盛世地產總裁Ben張說,長島市具有先天優勢,從長島市去曼哈頓只要十來分鐘,而曼哈頓的3房2廳月租要5000元,而長島市只要3000元。長島市不僅租金便宜,而且沒有曼哈頓擁擠。而且,長島市現在也有餐館、酒吧和藝術展廳等,文化生活不錯。

來自福州的Ben張說,紐約市政府多年前就準備開發長島市,這從幾個方面可以看出來。一、政府提高當地的房屋改建等級(zoning)。長島市的房屋改建等級分別提高了5至10倍,為房屋改建提供法律依據。二、事前規畫。如果政府要開發這個區域,就要計畫增加學校、圖書館、公園等,「還要擴大地下下水道」。

他透露,研究發現長島市的發展前景後,他於2014年買下長島市的一塊地皮,蓋了一棟九層商住樓。他說他只是一個中型地產開發商,只能做幾千萬元的地產項目。「當時的地皮價格為每平方呎150元,現在已經漲到300元,翻了一倍,而且還買不到。」他表示,由於稅務的原因,他準備向銀行貸款,把投資還掉,整棟樓改成出租樓。他們估算,單房(studio)可以租到每月2500元至2800元;一房一廳的月租金要3000元,兩房一廳可以租到3900元。「我們正在進行調查,租金很快就可以定下來。」

由於房市變旺,盛世地產剛剛蓋好的九層公寓改為出租。(Ben張/提供) 由於房市變旺,盛世地產剛剛蓋好的九層公寓改為出租。(Ben張/提供)

盛世地產在亞馬遜進駐長島市前又買了一塊地,地面有1萬平方呎,準備蓋一棟22層的大樓。一樓將來做零售,二樓以上建成住房。他說:「我們蓋好後,賣一部分,出租一部分。」 亞馬遜的消息公布後,許多人打電話,要買這個新的合約,甚至還加上一兩百萬來買,但是他們不賣。

他說,亞馬遜的消息一公佈,地皮很快被搶完,賣價更高了。「我估計,在未來幾年,地皮價格要增加到40-50%。」 他說,亞馬遜的進駐不僅能帶動長島市經濟的發展,而且也可以帶動周邊地區的發展,如Astoria、Sunnyside等。「現在,周邊的房價也上來了。」

他對長島市非常有信心。他說,亞馬遜的員工多達2.5萬人,且平均年薪15萬元。隨著越來越多的亞馬遜員工家庭的遷入,長島市將更加繁榮。「我估計,再過十年左右的時間,長島市就會像曼哈頓中城那樣繁華。」同時,長島市又不像曼哈頓那麼擁擠,而離曼哈頓又那麼近,會形成一個黃金地段。

Ben張(左)和Barbie李(右)看好長島市的發展。(韓傑/攝影) Ben張(左)和Barbie李(右)看好長島市的發展。(韓傑/攝影)

•房市可能反轉? 不見得

盛世地產另外一名股東Barbie李負責房屋銷售。她表示,紐約房市增長十年後,今年初房市開始放緩,因此大家都認為紐約房市要從「賣方市場」變成「買方市場」。但是,亞馬遜進來帶旺房市,振奮人心,紐約市的房市可能又要反轉,現在回到「賣方市場」。她判斷,2018年的紐約房市將是一個「平穩的一年」。

她說,亞馬遜對當地房地產的影響是,開發商正在賣的房子不賣了,而且房價一下子上升了15-20%。大家都看到亞馬遜來長島市是一個機會。同時,公共設施也會進來,並影響到周邊市場。近幾年,長島市的公寓蓋得很多,但是當地的商業比較差。因此,亞馬遜的進駐刺激很大。

目前,常春籐名校康奈爾大學(Cornell University) 正在長島市建設一個分校。「長島市正在成熟,居民一多,商店就能賺錢,就會越開越多。」長島市正在發展,而亞馬遜的進駐可以加速這個過程。

經濟學家考特蘭特(Joe Cortright)是預測亞馬遜將選擇「多個第二總部」的第一人。早在2018年1月,他就在文章中預測:「亞馬遜極有可能選擇多個地點,如HQ2、HQ3、HQ4,來獲取這些城市內情,盡量減少其對房地產市場的負面影響,並繼續與中選者進行談判。」

考特蘭特說,擁有多個地點也有利於減輕亞馬遜對當地勞力和住房市場的一些負面影響。很大的可能是「贏家的詛咒」。贏家除了提供大量的公共補貼之外,還要面臨幾萬名高薪工作者的湧入導致房價大幅上漲。「在幾個城市間拆分HQ2,其目的就是減少住房市場的混亂。」但是,對長島市來說,亞馬遜的抑制當地房價的打算並未奏效。

長島市亞馬遜第二總部附近的公寓只租不賣。(韓傑/攝影) 長島市亞馬遜第二總部附近的公寓只租不賣。(韓傑/攝影)

•水晶房市 溫水煮青蛙

與長島市的房市「火上澆油」不同,水晶市的房市是「溫水煮青蛙」。華盛頓商業周報(Washington Business Journal)2018年11月13日報導,「亞馬遜確定HQ2後,水晶城的房市將出現五個轉變」。報導稱,亞馬遜HQ2激起了波拉克(Terri Pollock)對維州北部的興趣。這位媒體關係經理原來未考慮在水晶市附近買房,但當亞馬遜宣布水晶市上了第二個總部的候選名單上後,她和丈夫開始考慮這個問題。

她感到「時鍾正在滴答作響」。她說:「這可能是一項很好的投資,但我們需要採取相對快速的行動。」波洛克說,該地區的價格,已經高於其他地區。亞馬遜的進駐可能會使它更貴。她希望在明年內購買,最好在HQ2開放之前購買。

喬治梅森大學(George Mason University)斯蒂芬福勒研究所(Stephen S. Fuller Institute)發表一份報告指出,額外的工人將使該地區略微提高房價和租金,其方式將是「分散且漸進的」。但是,工人平均工資預計每年約為15萬美元,將使亞馬遜員工能夠買得起新房和租房。

報告預測,水晶城社區可以出現五種情況。一、越來越多的買家使用現金買房。二、水晶城的待售房屋持續減少,在一到兩個月之間徘徊,而平衡市場通常約為六個月的供應量。三、使用聯邦住房管理局(FHA)貸款購買房屋的人數繼續減少,這是首次購房者支付低額首付的指標。四、水晶城的房價升值會逐漸加快。五、由於房價上漲,有些人也許買不起房子。

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曼哈頓的共享單車已經延伸至長島市。(韓傑/攝影) 曼哈頓的共享單車已經延伸至長島市。(韓傑/攝影)



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