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封面故事 | 房市變數:利率走向+川普效應

鄭重聲明
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川普稅改規定,地稅加上貸款利息只能扣抵1萬元,影響房市上升。(路透) 川普稅改規定,地稅加上貸款利息只能扣抵1萬元,影響房市上升。(路透)
聯準會接連升息,導致房市下行。左一為聯準會主席鮑爾(Jerome Powell)。(美聯社) 聯準會接連升息,導致房市下行。左一為聯準會主席鮑爾(Jerome Powell)。(美聯社)

紐約市立大學勃魯克學院(Baruch College, CUNY)金融學系副教授姚睿說,紐約大都會區房地產價格下跌,除了local因素外,還與幾個macro因素有關,如利率、稅率、收入等。他說,貸款利率與十年國債利率掛鉤,而十年國債利率已經升至3.25%,30年房貸還要加上1.75%至2%,因此目前房貸利率已經超過5%。「利率從3%增加到5%,借款人每月還款額就增加40%至60%。」而在過去幾年,美國人的工資增長率每年只有2%或者3%。

他指出,美國聯邦稅改對美國房市也產生一定的影響。例如,紐約大都會地區的房價較貴,有的普通房子每年要繳兩、三萬元地稅,以前可以抵稅,但現在不行了,地稅加上貸款利息只能抵稅1萬元。「2019年初開始報2018年的稅,到時候納稅人就會有感覺。」原是勃魯克學院房地產系副教授的他說,買家減少了,房價自然下跌。

•利率升 房貸成本跟著增

姚睿說,聯準會(Fed)2008年為了對抗金融危機,採取量化寬鬆(QE)政策,把利率降為0%。現在美國經濟逐漸恢復,聯準會逐漸提高利率,現在把利率提高到2%。「人們普遍認為,聯準會將在12月開會,把利率提高至2.25%。」

他說,華人情況要好些,因為華人習慣儲蓄,家裡都有存款,而美國人則不同,說沒錢就是沒有錢。若要他們每月多拿錢來償還房貸,他們真的拿不出來,因此「可以承受的房屋價格降低了」。他說,這種影響不會是長期的,地產商遲早會降低房價吸引投資者。前幾年,紐約市、舊金山和洛杉磯的房地產漲得太厲害。

國寶銀行董事長孫啟誠也認為,美國房市下降的原因之一是美國聯準會提高利率。川普總統推動減稅,放鬆管制,美國經濟發展很快。但是,經濟發展到一定程度,就會產生通脹。「Fed的主要任務是防止通脹。」現在,美國就業率上升,就可能導致通脹。

孫啟誠說,美國房市下降的原因之一是美國聯準會提高利率。(國寶銀行/提供) 孫啟誠說,美國房市下降的原因之一是美國聯準會提高利率。(國寶銀行/提供)

紐約萬榮地產總裁潘小峰說,有的華人用房屋抵押貸款買房子。但一些銀行看到現在利率升高,就終止過去的低利率貸款,要求重新貸款。例如,有人過去借的抵押貸款利率是3%,但是銀行來了一封信,要求三個月內歸還貸款,關閉帳戶。「如果去銀行協商,銀行要求重新貸款,利率在6-7%之間。」他表示,有的中國人來美買房也貸款,但他們的房貸利率比較高,都到7.5%以上,因此許多人就不買房了。

•來美買房的中國人少了

姚睿說,美國的房地產投資者部分來自外國。而紐約的外國房地產投資者主要來自中國大陸。美國政府鼓勵游資回到美國。美國與中國開展貿易戰,對中國產品提高關稅,從中國進口的產品要減少。而中國是貿易大國,出口超過進口。出口一少,外匯減少,中國政府收緊外匯管制,因此來美國買房的中國人減少了,「對紐約市華人購房產生影響」。

中國政府限制外匯流出美國,影響了美國華人的購房能力。(Getty Images) 中國政府限制外匯流出美國,影響了美國華人的購房能力。(Getty Images)

新美貸款銀行總裁陳名岷說,中國限制外匯匯出中國,如每人每年只能匯出5萬美元。中國外匯帳戶分為經常帳戶和資本帳戶。經常帳戶是用來支付在外生活費、留學費用,不能用來買房;買房屬於資本帳戶,但政府不准在外買房。

中國的資金對美國房市的影響占到3%。他說,美國每年房市交易量是一兆多元,過去兩三年中國每年購房資金是300多億元。房地產市場是local市場,如果集中在幾個城市買房,還是有影響力的。「今年初,我就感到中國資金出不來。」有的中國人來美國要買房,他首先問他們「資金轉出來沒有」,如果沒有,就不要看房。

•「經濟到頂,一定要回頭」

陳名岷說,美國房市下跌還有一個因素,就是嬰兒潮一代(baby boomers)子女不買房。他說,這是過去沒有想到的。「過去,曾有研究機構認為,嬰兒潮子女和他們父母一樣,都要擁有自己的房子,但實際上不是。」他認為,這與媒體上經常報導華爾街的負面新聞有關,過去金融業都是正面形象,幫助人們打理資產,現在都成了「惡魔」,這些嬰兒潮子女不願意和「惡魔」打交道。

姚睿說,市場經濟國家總是會有經濟周期,美國的經濟周期仍在發揮作用。「經濟發展到頂了,一定要回頭。」美國經濟從2010年開始復甦,逐漸上升,但是到了2015年和2016年,經濟發展速度開始下降,經濟周期開始出現。但是,川普總統上台後,首先進行稅改,促進公司擴張,把「周期延緩兩年」。

目前,美國正在與中國展開貿易戰,美國物價開始上升。例如,沃爾瑪商品六成來自中國,美國政府開始提高關稅,沃爾瑪的商品也要提價。現在美國的失業率降到3.7%,但是許多工作還是找不到合適員工,因為工人技能與工作要求不match。

他說,由於公司找不到合適員工,若是工資提高,而聯準會就會提高利率,把過去量化寬鬆放出的錢收回來。「聯準會的職責是不能讓利率大起大落。」由於海外低利率,美國高利率,資金開始回流,把美國經濟擴張再延長。「我估計,這次經濟擴張要延長到明年第一個季度。」

不過,陳名岷卻認為,美國小的經濟周期是五年一次,大的經濟周期是十年一次。從2008年美國發生經濟危機到現在,已經達到十年,應該發生大的經濟危機。「但是,目前經濟危機尚未出現。」他表示,經濟周期是對過去經濟現象的理論總結,而不是事實。「也有可能,經濟周期理論已經過時。」

•期中選舉 影響房市走向

陳名岷說,美國經濟出現一個「川普效應」(Trump effect)。川普總統上台以後,的確做了許多有利民生的事情,促進了美國經濟的發展,也有利於房市。因此,美國房市取決於期中選舉。「如果共和黨保住了參眾兩院的多數席位,房市還會上漲,反之房市會下跌。」美國是消費經濟,其中七、八成經濟靠消費市場。「如果大家對政府沒有信心,美國經濟就會下跌。」

期中選舉結果直接影響美國房市。圖為洛杉磯反川普示威。(Getty Images) 期中選舉結果直接影響美國房市。圖為洛杉磯反川普示威。(Getty Images)

姚睿說,期中選舉後,如果共和黨繼續掌控參眾兩院,川普總統還要改革稅法。「過去的一些稅改將要十年到期,川普總統要將其變為永久減稅。」共和黨控制兩院,將幫助川普總統完成這些計畫,還要再延長美國經濟繁榮。

他說,如果民主黨掌控參議院或者眾議院,總統就會成為「跛腳總統」,總統的更多政策無法推行,對股市上升壓力不小,紐約地區高檔住宅也會受到影響。他表示,如果共和黨失去兩院,美國經濟也許會進入衰退。目前,歐洲市場很弱,中國經濟放緩,政府只能「放水」,只有美國經濟一枝獨秀。但是,美國經濟也不能這樣熱下去,如果經濟過熱,物價上升,聯準會就會提高利率,經濟就會下降。

孫啟誠表示,川普政府要增加軍火生產,與中國和俄國競爭,要讓「美國軍事更強大」,但「很多人沒有看到這一點」。美國經濟就看共和黨的經濟政策能否繼續下去。

•房價漲太凶 人口往外流

姚睿說,現在有的行業對辦公地點沒有要求,如基金經理不在曼哈頓也能投資,他們可以搬到外州去。明年報稅時就能看出,這些人會搬離東北部高稅區。「他們也許會搬到美國南方的紅州(共和黨執政州)去,這些州稅收較低,生活成本低很多。」

他說,加州矽谷的房子太貴了,在其他地區50萬元的房子,在矽谷要200萬。在舊金山,夫妻雙職工年入25萬元,都買不起獨立房。由於加州房價太高,許多人搬離加州,形成人口外流。

據統計,德州的房價沒升也未降。因為地大,可以多蓋房子,所以德州是人口流入的地方。他透露,他太太原來的公司搬去德州,因為當地「稅率低」。而佛羅里達州的房子較便宜,許多退休者搬去養老,也是人口流入州。他透露:「我也在佛羅里達也買了房子。」

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