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[優投房UTOFUN] 尋找高收益/低風險 美國15大城市圈房市比較

摘要

  • 通過比較美國主要城市不同時間段的風險/收益比判斷各個城市房產投資的特點;
  • 大部分城市的房產市場短期內表現出風險越高-收益越高的特點;
  • 長期來看,一些城市表現出低風險高收益的特點。
  • 巴菲特爺爺的教導:追求低風險和超額收益,要做時間的朋友。

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收益率 VS 風險

在選擇房產投資的時候,投資者往往特別關注房產的價格增長或者收益率。然而單一的用收益率越高越好的原則來挑選房產投資會出現問題。

一般情況下,我們觀察到,收益率越高的資產,也會伴隨着更高的風險,相應收益率相對較低的資產風險也較低,但是這種情況不是絕對的!為了滿足不同投資者對風險與收益權衡的需要,優投房為大家比較美國十五大城市(大都會區)房產的風險和收益情況,發現長期來看,美國一些城市的房產市場表現出低風險、高收益的特點,吻合了巴菲特爺爺的教導:追求低風險和超額收益,要做時間的朋友。

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(紐約,Photoby ben o’bro on Unsplash)

風險/收益作為一種常用的比較投資好壞的標準,經常在金融界被用來比較各種金融資產。許多人都希望自己的投資是低風險,高收益的。那麼怎麼判斷收益和風險呢?

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“風險收益圖”

縱坐標代表收益,橫坐標代表風險。坐標軸上的兩條平均線把圖表分成了四大塊。而落在每一塊里的點就代表着某個城市的房產投資特性。我們就分別來看美國十五大城市的房產投資屬性。

我們使用內部收益率衡量收益率,具體數學定義參照備註;用“方差”(這裡使用一段時間內平均標準化方差,AverageRisk)來衡量風險率,具體數學定義參照備註。當我們把所有的城市的風險和收益畫作散點圖,我們就得到了風險/收益圖。

<註:凱斯·席勒房價指數由著名的評級機構標準普爾公司(Standard & Poor)收集並計算,是目前最權威的美國房產價格指數。這裡凱斯·席勒房價指數被作為房價變動的依據使用。凱斯·席勒房價指數所有的指數數據都以2000年為100的基線調整後發布,有兩個月延時,本次分析的數據截止時間為2018年4月。>

 

“15個主要城市”(大都會地區-Metropolitan Area)

我們選擇了美國主要的15個城市,我們從不同的時間段來看這些城市的風險和收益的特點。

分別是:西雅圖(Seattle)、舊金山(San Francisco)、洛杉磯(Los Angeles)、聖地亞哥(San Diego)、拉斯維加斯(Las Vegas)、鳳凰城(Phoenix)、明尼阿波利斯(Minneapolis)、芝加哥(Chicago)、丹佛(Denver)、達拉斯(Dallas)、亞特蘭大(Atlanta)、邁阿密(Miami)、華盛頓特區(Washintong DC)、紐約(New York)和波士頓(Boston)。

 

2015年5月-2018年4月 – 高風險帶來高收益

Sheet 11

 

在2015年8月到2018年4月的三年內,美國15大城市的房產市場平均風險(Average Risk)是5.28%,每年平均收益是6.62%。我們用這兩個平均值把美國這15個城市劃在了四個象限中,其中左上角的象限代表高收益低風險,右上角的象限代表高收益高風險,為了顯示的更清楚,我們也用了一條擬合線。

我們可以看到所有城市均分布於橙色的回歸線的上下。也就是說,在這三年期間,美國15大城市的房產市場的收益和風險呈現出明顯的線性相關。承擔越大的風險就會帶來更大的收益,這符合我們的常識和預期。

 

2013年5月-2018年4月 – 拉斯維加斯和舊金山同等風險收益更高

Sheet 12

我們把時間段拉長,來看2013年5月到2018年4月的情況。5年內美國15大城市房產市場的平均風險率是8.66%,平均每年收益率則為7.97%。用同樣的方法,我們可以看到雖然大部分城市依舊分布於橙色的擬合線上下,但有少部分城市開始呈現出明顯的離散的態勢。

在擬合線以上的城市代表着在這個城市投資,當承擔相同的風險時,相對應的收益比在擬合線以下的城市的多。我們可以看到,拉斯維加斯和舊金山相比於其他城市,如果承擔相同的風險,收益要遠多於絕大多數的城市。

 

2008年5月-2018年4月 – 波士頓表現出低風險高收益

我們把時間繼續拉長,考慮從2008年-2018年這11年的情況。由於2008年5月正巧是金融危機爆發的時期,我們可以看到這個風險收益圖變得更加離散。

Sheet 13

近10年來美國15個主要城市的年平均收益率為2.87%,平均風險率則為15.52%。

按照同樣的方法把圖分為四個象限,鳳凰城、拉斯維加斯和邁阿密則被歸入了高風險,低收益的一類,而波士頓則作為唯一的低風險,高收益的一類。只有少部分城市依舊分布於橙色擬合線的上下。總體來說,波士頓、聖地亞哥、達拉斯、丹佛和舊金山體現出了比較好的收益可能,而拉斯維加斯、鳳凰城、邁阿密和芝加哥則顯出了較為不佳的收益可能。

 

2003年5月-2018年4月 – 丹佛和達拉斯表現出低風險高收益

Sheet 15

我們再來看近15年以來的情況,其實我們可以對比近10年內的風險/收益圖,15年內的城市又呈現出了較為不同的情況,丹佛和達拉斯進入了低風險,高收益的一類,而波士頓回到了擬合線上,處於低風險低收益的情況。芝加哥、亞特拉大和明尼阿波利斯的收益可能相比於十年的區間更加惡化。同時,西雅圖、洛杉磯和舊金山則顯出了更好的收益可能。十五年內的平均風險率是17.09%,而十五年內的年平均收益率則是3.58%。

由於房地產市場呈現出明顯的周期性,我們通過年環比增長找到了上一個周期開始的時間節點,2001年:

 

2001年5月-2018年4月 – 華盛頓表現出低風險高收益

Sheet 16

2001以來的17年內的平均風險率是18.47%,年平均收益率則為4.72%。此時華盛頓被歸入了低風險,高收益的一類,而鳳凰城和拉斯維加斯保持在高風險,低收益的一類。在同等風險的情況下,洛杉磯的收益最高,其次是西雅圖。紐約皆出現在了回歸線附近,體現出了紐約房產長期風險較低,收益良好的特性。

 

總結

我們看到在絕大部分城市的房產情況在短期均符合高風險帶來高收益的原則;有一些城市的房產在同等風險下,有着相對較高的收益,比如近5年內,拉斯維加斯和舊金山同等風險下的收益更高;有少部分的城市房產在一些持有時長內有着低風險,高收益的特徵,例如近10年的波士頓,近15年內的達拉斯和丹佛,和近17年內的華盛頓。

 

備註:

我們來介紹一下我們使用到的幾個統計和金融概念。

這裡的風險比例為從最新的一期房價指數,2018年4月往前推算一段時間內,每月房價指數的方差,再除以這段時間內房價指數平均數之後得到的標準化風險比例。假如,2015年到2018年三年內每個月的房價指數的方差為1,而2015年到2018年三年內的月平均房價指數為100,則風險比例為1/100=1%。

而這裡的收益比例為從2018年4月往前推算一段時間內,最後一個月的指數和最開始一個月的指數之差,再除以這段時間內房價指數平均數,再除以總共年數之後得到的年收益比例。舉個例子,如果,2015年5月的房價為100,2018年4月的房價為150,則2015年到2018年三年內的收益比例為(150-100)/100/3=16.67%。

 

資料來源:優投房utofun.com

圖片來源:優投房utofun.com、Unsplash


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