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理財/買房更有錢

華人喜歡買房,有人是小房換大房或學區房,有人買了一棟又一棟。這就是改善買房。很多人會以為,這是買一個大一點或是學區好一點的房子。其實,改善買房有兩層含義:改善居住條件,改善財務狀況。

房地產是非常重要的資產,在家庭財產中占有很大的比重。購買房地產,不僅要考慮它改善居住這個屬性,更應該考慮它改善家庭財富這個屬性。但是,也有人只看到買房的負擔,而沒有看到房產的資產價值。買房在早期是有負擔,有首付,有還貸的壓力。可是許多年後,租金就會超過還貸,這時房子就是純粹的淨資產了。

改善買房存在幾個問題。第一,現在買改善房晚不晚,還能不能進一步改善財富狀況?第二,買房和其他投資工具比,如股票、債券、理財,哪個工具更好?第三,決定買的話,這個首付和月供應該如何安排?

我的答案如下。一:現在買房不晚,還會改善你的財富狀況。房價的長期趨勢是上漲的。根據統計,從1946年到2016年這70年間,全球14個主要發達經濟體的房價,累計上漲了90多倍。扣除通脹後,還漲了4倍多,所以房地產具有保值增值的屬性。2007年美國房地產出現泡沫,可是現在的美國房價已經超過2007年的房價高點。在現實世界中,房地產的泡沫和危機是偶爾的,緩慢的上漲才是常態。

目前的情況是,經濟增長還在持續。雖然美國與中國展開貿易戰,但是對美國經濟影響不大,因為中國只是美國的第三大貿易夥伴,且中國的產品具有可替代性,美國可以從其他國家進口。所以,在將來,美國經濟的增長潛力仍是支持房價上漲的根本因素。

第三條理由,就是全球範圍內的資產荒。用通俗的話說,錢很多,資產很少。房子能夠改善財務狀況,股權、債券也能改善財務狀況,哪一種投資工具更好呢?這個答案因人而異。現在,股市和債市都很好,房市也不錯,故房子和股票、債券各有利弊。不過,人們可以把資產進行分散投資。而且更重要的是,房子不僅收益率高,而且是安全、穩定的資產,適合長期配置。若是買股票的話,你可能買到了蘋果,也可能買到了安然公司。

購買改善房,應該如何安排首付和貸款?這裡,有幾個基本的原則是你需要注意的。第一,就是要儘量少付首付,多用貸款。一般情況下,付一個允許範圍內的最低首付就可以了,這樣的安排可以減輕你早期的支付壓力,而且還可以幫助你對抗未來的通脹。如果未來出現通脹的話,10年後付的100萬元只相當於現在的80萬元,這樣,你一下子就省了20萬元。第二,不僅要多用貸款,而且貸款的期限要儘量長,這樣也是可以幫助你減輕近期的支付壓力,而且可以幫助你對抗通脹。簡單說,就是考慮支付儘量往後推遲。(作者為註冊會計師和理財顧問)

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