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理財╱養老買房 考慮保值潛力

人類已經愈來愈長壽,像我們這代人活到100歲已經不稀奇。當你66歲退休時,還有30多年生命。因此,許多華人開始考慮到養老問題,四處選擇養老地,然後買房。有人喜歡南加州的氣候,就去南加州買房;有人喜歡佛羅里達州的天氣,就在佛州置業。還有人選擇在附近農村買房,希望降低生活成本,也離自己熟悉的大城市不遠。

但是,隨著物價上漲,我認為還是把養老和置業綜合考慮比較好,多一個保險。養老買房,其實就是老齡化背景下的一個保障機制和資產配置,買得好的話,可以愉快地度過老年生涯。在哪裡買房養老,每人都有自己的角度,但是有幾點需要考慮。

首先必須考慮的是房價。很多人覺得,養老就是在房價低的地方買。但是,如果是一份老有所依的資產,也要考慮它保值增值的潛力。這時候,城市的發展潛力就是首要考量。決定城市房價的要素分為兩類:第一類是常見的已知要素,第二類是不常見的關鍵要素。

先來看「常見的已知要素」,它們分別是:城市規模、人口流入、人均收入和土地供應。人們會經常看到,代表一個城市的發展水平、人口吸附能力、收入水平和住房供應,都是影響房屋價值的重要因素。這些因素的重要性不要低估。

比如說城市規模,是影響房價的最重要因素。為什麼大城市房價高,小城市房價低呢?因為一個城市的規模,是資源聚集能力和城市管理水平的重要指標,再加上城市發展的網絡效應,大城市的發展潛力都會比小城市好得多。人口流入這一項也非常重要,一個城市移民多,房價就高。例如,紐約、洛杉磯這樣的大城市,吸引很多移民居住,因此房價居高。這些城市的發展潛力和房產保值增值的潛力都非常大。

另外還有四個「不常見的關鍵因素」,可能會成為你選擇城市的決定因素,這四個因素分別是:兒童數量的增速、上市公司、財政收入和服務業占比。數據分析發現,一個城市學齡兒童的增速越快,房價就越高,房價增速也越快。一個地區上市公司的數量是這個地方經濟活力的一個重要指標,上市公司數量多也意味著經濟比較活躍、房價上漲潛力比較好。經濟真正好的城市,它的財政狀況也比較好。服務業占比,也就是一個城市經濟當中第三產業的比重。服務業主導的城市,發展潛力大,而且在經濟下行的時候,能夠對抗經濟下行,比工業主導的城市表現要好,其房價上升的潛力也比較大。

當然,每個人考慮的因素不同。例如,有人希望退休後和親人住在一起,他們會選擇一個家人較多的地方養老。也有人選擇醫療條款好的地方養老。還有人準備退休後回到自己的家鄉養老。不管怎樣,他們都不能忽視經濟因素,因為沒有經濟的支撐,養老也不太靠譜。(作者為註冊會計師和理財顧問)

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