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【麥慧琪專欄】歷史的重演!次貸危機引發樓市泡沫破裂,該國的未來在哪裡?

古語說的好,“”不聽老人言,吃虧在眼前“”。歷史總是在不斷的重演!

上週三,加拿大Home Capital集團簽署一項緊急資金流動性協定,舉債20億加元(約合15億美元)作為緊急流動性貸款。消息宣佈後,該集團股價暴跌61%,創下歷史最高跌幅記錄。隨後又引發了36%的資金從該公司出逃,直接將加拿大最大房貸公司推到了倒閉的邊緣。同時,該集團股價大跌拖累整個房地產按揭貸款板塊全線下跌。其中,Equitable集團股價下跌17%,同時Street資本集團以及加拿大第一國家財務公司的股價也分別下跌13%和7.6%。此次房地產按揭貸款公司股價大幅回落標誌著加拿大房地產市場長久以來一直面臨的的巨大泡沫終於開始破裂。

(圖/紐約財富匯) (圖/紐約財富匯)

儘管現在渥太華健康醫療養老計畫(HOOPP)願意給HomeCapital集團提供20億加元的緊急貸款。但是,資金出借的條件十分苛刻,HomeCapital 集團首次提取的資金總額必須在10億加元以上,並需要對該筆資金支付高達22.5%的高額利率。由於HomeCapital集團一直以來以來高息攬儲來為房地產按揭貸款業務提供資金支援,因此隨著集團旗下原本穩定的現金流來源開始抽出,再加上這筆高利貸款,HomeCapital集團很難避免資金流動性持續惡化的局面和破產的命運。

到底發生了什麼?什麼原因讓加拿大最大的房貸機構面臨破產?

其實很簡單。引發這場危機的原因就在於不利的宏觀環境加上緊縮的信貸政策。

早在2015年的時候,就有很多專家指出,加拿大房地產市場中存在的巨大泡沫已經揭開了冰山一角。當時,有專家預測,加拿大最大的非銀房地產按揭貸款供應商HomeCapital集團的經營業績中潛伏著較大風險,其中虛假房地產按揭貸款以及過於激進的貸款業務模型都會給這些不重視經濟基本面的房地產按揭貸款機構產生巨大的衝擊。

在危機爆發之前,加拿大房地產價格已持續多月大幅上漲。多倫多3月份房價較前月上漲6.2%,創史上最大單月漲幅,與去年同期相較更飆漲近30%。在加拿大多個地區,房地產市場估值過高的程度非常嚴重,由於這些地區經濟發展的基本面沒有跟上房價過快上漲的趨勢。同時,這些地區中也有一些證據表明房地產價格上漲趨勢已經開始加速並出現過熱跡象,加劇了房地產市場中存在的潛在風險。

不斷走高的加拿大房價是加拿大政府頭疼的問題。政府不斷迫使監管機構敦促銀行嚴格執行貸款標準,致力維護加拿大房地產市場和金融系統的穩定性,並就房價下跌的可能性發出警告。另外,加拿大投資公司Fairfax總裁上周在股東大會上警告,多倫多房市正處於泡沫,而提供這波泡沫膨脹資金的銀行將面臨痛苦結局。房價若腰斬,大部分銀行將無法存活。

(圖/紐約財富匯) (圖/紐約財富匯)

加拿大央行行長波洛茲曾表示,多倫多的房價上漲與收入增長和人口統計等需求指標“脫節”,而這種情況是不可持續的。無獨有偶,加拿大皇家銀行近期發佈的研究報告指出,大多倫多地區在去年第四季度的住房負擔能力已處於上世紀80年代中期以來第二差的水準。投資者應當注意目前加拿大房地產市場中存在的明顯負面跡象。儘管抵押貸款利率很低,但是負擔能力已經急劇惡化,“負擔能力已經連續七個季度下滑,是近30年來最長的連續惡化”

更為恐怖的是,取得住房抵押貸款的人群中有不少低收入者。在加拿大,發放給低收入人群的高風險抵押貸款占到總量的18%,兩年來增長了38%。多倫多同期增長53%,達到49%。其次是溫哥華,過去兩年增長了25%,達到39%。這兩大市場住房負擔能力存在的問題已經很嚴重。提高抵押貸款的利率會嚴重導致償付衝擊,加劇問題的嚴重性。

加拿大房地產市場監管部門意識到市場存在潛在風險。房地產市場存在供需不平衡,包括過度建造房地產建築、房地產估值過高、房地產市場過熱以及房價加速上漲等指標大幅偏離歷史平均水準。

從宏觀趨勢來講,加息,政策限制,外匯管制,匯率變化對房地產價格造成壓力。與此同時,緊縮的信貸政策,讓加拿大的房產成交量也開始萎縮。微觀面對房地產的支撐也開始向不利於加拿大房價的方向發展。最終導致大量HomeCaptial集團的儲戶們對該公司的前景失去信心。從3月28日至4月24日,資金從該公司的高利儲蓄帳戶存款帳戶中持續流出,總共減少了5.91億美元。

(圖/紐約財富匯) (圖/紐約財富匯)

這裡需要提醒一下大家,歷史上全球最慘烈的像90年代初的日本金融危機,97年的亞洲金融危機,2008年的美國次貸危機都是樓市泡沫引起的。雪上加霜的是,華爾街一些知名的對沖基金投資者正計畫大舉做空溫哥華、多倫多、卡爾加里等加拿大城市的樓市,同時也做空加元,他們表示,已經作好相關部署,只待從泡沫的破滅中賺取厚利。

地產泡沫終究一定會破,因為一切虛高的資產價值都會回落,而且同樣的情況,過去已經發生過。將來還會發生。加拿大樓市的紅色警報已經拉響。

金融監管寬鬆的環境下,如果一遇到“完美風暴”,加息,政策環境等因素,泡沫的破碎是瞬間的事情。而隨後隨時有可能爆發的金融危機更會近一步導致經濟衰退。居安思危,謹慎考慮投資風險才是永遠的王道!

 


紐約財富首席執行官麥慧琪

麥慧琪女士為極少數擁有中美跨國泛金融領域豐富經驗的投資理財專家,對跨國資產配置、房地產投融資、保險與財稅規劃方面具備獨特的專業知識與實戰經驗。她畢業於香港中文大學及美國哥倫比亞大學,擁有逾20年財富一百強金融服務公司最高層主管經驗,曾任全球排名第一的金融服務集團AIG的大中華區資深副總裁,紐約人壽(美國)副總裁等,並擁有美國認證財富規劃師(CFP ®)及其他泛金融領域的多個專業執照。麥女士歷任美國理財規劃協會(FPA)亞太小組中國區代表,也是各大型國際理財研討會常邀演講嘉賓,道瓊斯地產特約撰稿人及上海《第一財經》理財專欄作者。更多內容請造訪官方網站:nywpg.com



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