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《專題報導》紐約置產 中國買家各有盤算
本報記者/韓傑
March 23, 2014 06:50 AM | 13358 次 | 0 0 評論 | 5 5 推薦 | 電郵給朋友 | 打印
中央公園南側一旅館要價6.5億元,中國投資者競標失敗而落入他人之手,已經改名換姓。(韓傑/攝影)
中央公園南側一旅館要價6.5億元,中國投資者競標失敗而落入他人之手,已經改名換姓。(韓傑/攝影)
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鑫苑置業的威廉姆斯肯特街421號項目正在緊張施工當中。(韓傑/攝影)
鑫苑置業的威廉姆斯肯特街421號項目正在緊張施工當中。(韓傑/攝影)
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標準旅館極具特色,曾經接待過美國總統歐巴馬夫婦。圖為旅館入口。(韓傑/攝影)
標準旅館極具特色,曾經接待過美國總統歐巴馬夫婦。圖為旅館入口。(韓傑/攝影)
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格蘭莫斯公園是曼哈坦唯一一個私家公園,四周是高級公寓,住戶也是富人。(韓傑/攝影)
格蘭莫斯公園是曼哈坦唯一一個私家公園,四周是高級公寓,住戶也是富人。(韓傑/攝影)
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華爾街一號大樓準備出售,引起中國買家的注意。(取材自維基百科)
華爾街一號大樓準備出售,引起中國買家的注意。(取材自維基百科)
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萊辛頓大道61號大樓正在興建中。圖為該大樓的建築示意圖(取材自網路)
萊辛頓大道61號大樓正在興建中。圖為該大樓的建築示意圖(取材自網路)
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通用大樓位於中央公園的東南角。(Getty Images)
通用大樓位於中央公園的東南角。(Getty Images)
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通用大樓是紐約市的地標建築。(Getty Images)
通用大樓是紐約市的地標建築。(Getty Images)
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巴克萊中心球館。(美聯社)
巴克萊中心球館。(美聯社)
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巴克萊中心球館位於布碌崙的商業中心。(路透)
巴克萊中心球館位於布碌崙的商業中心。(路透)
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鑫苑置業在布碌崙威廉姆斯肯特街421號開發一棟住宅大樓。汽車上方為鑫苑置業標誌。(韓傑/攝影)
鑫苑置業在布碌崙威廉姆斯肯特街421號開發一棟住宅大樓。汽車上方為鑫苑置業標誌。(韓傑/攝影)
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上海綠地集團參與在紐約布萊克中心球場的開發項目,共投資約50億美元。(韓傑/攝影)
上海綠地集團參與在紐約布萊克中心球場的開發項目,共投資約50億美元。(韓傑/攝影)
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柯林頓表示,中國公司來曼哈坦購買地產的目的是分散投資。(柯林頓/提供)
柯林頓表示,中國公司來曼哈坦購買地產的目的是分散投資。(柯林頓/提供)
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曼哈坦的標準旅館(Standard Hotel)被推高至4億元成交。中國公司以3億多元出價敗北。(韓傑/攝影)
曼哈坦的標準旅館(Standard Hotel)被推高至4億元成交。中國公司以3億多元出價敗北。(韓傑/攝影)
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通用汽車大廈位於中央公園東南角,屬於曼哈坦的高檔辦公大樓。(韓傑/攝影)
通用汽車大廈位於中央公園東南角,屬於曼哈坦的高檔辦公大樓。(韓傑/攝影)
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上海復星集團購買的大通曼哈坦一號大廈位於華爾街附近,是美國著名的金融大廈之一。(韓傑/攝影)
上海復星集團購買的大通曼哈坦一號大廈位於華爾街附近,是美國著名的金融大廈之一。(韓傑/攝影)
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大通曼哈坦一號前的雕塑是藝術大師畢加索的作品。(韓傑/攝影)
大通曼哈坦一號前的雕塑是藝術大師畢加索的作品。(韓傑/攝影)
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華爾街一號大樓與紐約證券交易所大樓相鄰。業主有意出售該大樓引起中國買家的興趣。(韓傑/攝影)
華爾街一號大樓與紐約證券交易所大樓相鄰。業主有意出售該大樓引起中國買家的興趣。(韓傑/攝影)
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萬科集團投資入股的萊星頓大道610號商業大廈正在興建當中。街對面為施工工地。(韓傑/攝影)
萬科集團投資入股的萊星頓大道610號商業大廈正在興建當中。街對面為施工工地。(韓傑/攝影)
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萊辛頓大道610號商業大廈正在緊張施工中。(韓傑/攝影)
萊辛頓大道610號商業大廈正在緊張施工中。(韓傑/攝影)
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許峻樺認為,沒有報導的紐約大樓的中國買家比報導的買家要多。(韓傑/攝影)
許峻樺認為,沒有報導的紐約大樓的中國買家比報導的買家要多。(韓傑/攝影)
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標準旅館建在曼哈坦的高架橋上,景觀極好。(取材自Standard Hotel官網)
標準旅館建在曼哈坦的高架橋上,景觀極好。(取材自Standard Hotel官網)
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紐約地產雜誌「地產交易」(The Real Deal)1月統計資料顯示,2013年紐約市超過倫敦和東京,成為世界最大的地產投資城市,外國投資者發揮重要作用。中國投資者向紐約市房地產注入25億元資金,超過任何國家。中國地產大亨張欣和巴西的銀行家薩夫拉(Moise Safra)是最活躍的兩名國際買家,主要是因為共同出資14億元買下通用汽車大廈的40%股權,而該大樓估價34億元。這份資料還顯示,張欣從2010年至2013年共買下兩處地產,投資額為19億美元,位於該地產雜誌排名榜的首位。

許峻樺(David)是蘇富比國際地產公司(Sotheby’s)的地產投資顧問及地產經紀,在曼哈坦做了十年地產。他透露,主流媒體報導了中國人買走曼哈坦幾棟商業和住宅大樓,實際上更多的交易沒有被報導出來,因為許多中國公司刻意保持低調,外界接觸不到他們。他說:「去年,美國有線電視網(CNN)記者想採訪幾個中國買家。我給每個認識的買家打電話,但無人願意接受採訪。」

同時,中國地產開發商也紛紛參與紐約大型商業地產項目。中國萬科參與投資的曼哈坦萊辛頓大道610號商業大廈已經開工。上海綠地集團已經與紐約一公司合作,共同收購後者持有的布碌崙大西洋廣場的地產項目,總投資將超過50億美元。在紐約證交所上市的中國公司鑫苑置業已在威廉斯堡購買地皮,正在修建一個216套住房的公寓項目。「地產交易」雜誌的結論是,「去年是中國投資者到美國購樓的最為熱絡的一年」。

中國買家 購多處地標

華爾街日報2013年6月2日報導,SOHO老闆張欣和巴西銀行家族共同出資14億元購買通用汽車大廈40%的股權,張欣的7億美元是家族的錢而不是公司的錢。該大廈其餘60%的股權在波士頓地產(Boston Properties Inc.)手中,後者控制這棟大廈。

白色大理石通用汽車大廈高50層,靠近中央公園的東南角,在房地產界引人注目。該大樓的面積是200萬平方呎,每平方呎的價格為1700元。該大樓15萬平方呎的零售空間因為地點好而租金高。它的頂級辦公室租客包括奢侈品製造商雅詩蘭黛(Estee Lauder)等。其零售空間也很昂貴,租戶包括玩具商FAO Schwarz和蘋果公司商店。

報導稱,這棟樓曾經多次轉手。上次的交易是2008年的經濟危機時。當時,波士頓地產和中東團體(Middle Eastern group)出價28億元買下這棟大樓。此中東團體包括科威特(Kuwait)和卡達(Qatar)的主權基金,該基金由高盛集團(Goldman Sachs Group)負責管理。在當時,28億元是美國單個辦公大樓的最高價格。後來,中東團體通過地產經紀公司士邦魏理仕(CBRE)賣出這棟大樓的部分股權。

另一項引人注目的交易是上海復星國際在2013年10月以價格7億5000萬美元買下曼哈坦第一大通曼哈坦廣場大廈,原屋主是摩根大通。這座60層大樓是紐約地標性的高級辦公樓之一。與張欣不同的是,復星國際全額買下這棟大樓,是這棟大樓的唯一屋主。該棟大樓位於紐約華爾街附近,與聯準會紐約分行僅有一街之隔,位置極佳。

今年3月,北京首都開發集團以6億元人民幣(約9975萬美元)購得曼哈坦中城一棟葛雷森公寓樓(Grayson),該公寓樓位於東第28街上,共有17層及128套住房,面積為1萬平方米,平均每套公寓價格為78萬美元。

紐約美隆銀行(Bank of New York Mellon)是世界上最大的託管銀行。彭博新聞(Bloomberg)2013年12月16日報導,該銀行決定出售位於華爾街一號的公司總部大樓。該大樓共有52層,面積有93萬平方呎,要價3億7500萬元。專業人士認為,如果買下,可能還要投資幾億元裝修才能使用。一位不願透露姓名的華裔經紀透露,這些錢對中國的大型地產企業來說都是「小錢」,已有中國買家準備出價拿下。

曼哈坦地產 吸引力大

「地產交易」統計資料顯示,在2013年,紐約市商業大樓的交易數是314筆,其中曼哈坦的交易數272筆,占整個交易數的86.62%,曼哈坦的交易額為258億元,比2012年增加90.2%。每個平方呎的價格是734元,比2012年增加41.6%。

許峻樺說,中國企業在紐約購樓有以下原因:企業計劃轉型、分散投資風險、有效配置資產、通過國際化平衡市場風險、抄底地產市場。他表示,有的中國旅館公司來紐約購買高級旅館是為了升級。例如,一家中國公司在國內經營三星級旅館,但是要在紐約市購買四星級或者五星級旅館,這樣可以學習紐約旅館的管理經驗,提高自己公司的檔次,也為在中國經營高級旅館創造條件。

他指出,曼哈坦的商業地產對中國公司特有吸引力,因為曼哈坦地產價格堅挺。地產本身還在升值,比投資股市穩定。地產可以永久地傳遞下去,不像中國有使用年限。有的美國企業都存在一兩百年,最後都擁有地產。地產可以應急,如果企業經營出現困難,可以變賣地產,讓公司度過難關。地產還可做抵押貸款,若出租每月還有收入。目前,曼哈坦的商業地產的每年收益在3%至8%之間。

他把紐約地產的中國投資人分為以下幾類:中國的房地產開發公司最多。這些公司在中國的發展遇到瓶頸,需要分散風險。他們大部分把錢存入香港、新加坡和維京群島。這些都是資金可以自由進出的地方,可以隨時來美購樓。其次是中國的貿易公司。他們在美國有分公司,與美國有業務往來,要在美國購置地產。第三是上市公司、國有企業和私人公司,總之各行各業都有。

中國投資人主要想購買頂級商業大樓,要求租金高、租客多、地點好。也有的購買旅館,每年收益可達5%至8%。買下大樓後,他們請當地的管理公司參與管理,同時安排自己的人跟班學習。這些大樓的營業收入可達到8%至12%,減去成本後純收入可以達到5%。

也有的中國企業來紐約買樓是掩蓋中國企業的經營虧損。例如,中國業務虧損後,就在美國購買大樓,然後用這棟大樓抵押貸款,再出高價買下大樓。從帳面上看,第一次買樓賺錢了,再用「賺的錢」彌補中國業務的虧損。他認為:「這是玩弄金融遊戲,使公司股票不會下跌。這雖然是合法的,但總有一天會東窗事發。公司先把財報改好,待股價上升時賣掉股票,再暴露問題讓股票下跌,公司再把股票買回。」

可可人地產公司(corcoran group real estate)是曼哈坦最大的住宅地產經紀公司。公司房產經紀王瑤(Janet)說,中國企業來到曼哈坦買樓主要考慮是要「分散投資」。他們把錢部份投資在香港,部份投資者曼哈坦,用來抵抗通貨膨脹。有的在曼哈坦中城買下幾層,自己用一部分,其他的部份出租。也有的買下一棟樓,自己當房東。有的希望這些房產自己升值。也有人是想申請投資移民。她說,他們不管是否是投資移民,作為地產中介,就是為買家找到房子。

中資銀行 做資金後盾

中國企業來美國購樓,關鍵的因素之一是有無足夠的資金以及資金何來。王瑤說,中企買房的資金來源不同。許多是自己拿出一部份,貸款一部份。貸款銀行也不一樣,有的是從中國銀行貸款,也有的從美國銀行貸款,也有的是從兩家銀行分別貸款。

紐約時報2013年6月27日報導,除了購買商業地產外,在為買主交易提供融資服務上,中國也正在成為一股強大力量。中國銀行發揮的作用正在日益增大。一家追蹤銀行貸款的數據分析公司稱,幾年前,在商業物業交易領域,最大的三到四個外國貸款機構是一些德國銀行的美國分行,但現在名列前茅的是中國銀行。

一些分析師說,通過私人投資或房地產基金流入美國房地產的中國資金,令該市場中的中國直接投資者「相形見絀」。近年來,中國國家外匯管理局同意向一個130億美元的房地產基金投資5億美元,而該基金由華爾街投資公司黑石集團(Blackstone Group)負責監管。作為中國的主權財富基金,中國投資有限公司(China Investment Corporation)不僅直接參與物業投資,而且還向一些大型私人投資基金旗下的房地產基金投資幾十億美元。房地產資本分析公司(Real Capital Analytics)董事總經理法蘇魯(Dan Fasulo)表示,「他們向美國房地產市場注入幾十億美元的資金,但甚少有人注意到這一點」。

「地產交易」統計資料顯示,中國銀行(Bank of China)在中國企業置業中也扮演重要的角色。「地產交易」雜誌今年2月號統計出2013年紐約市20大商業貸款機構,德國銀行排在第一位,貸款數是28筆,貸款額為50億元。而中國銀行貸款數雖然僅有四筆,但是貸款額有14億元,排在第12位。這個貸款額超過美國最大的政府貸款機構房利美(Fannie Mae)的12億元。

中企開發地產 現熱潮

英國市場調查公司(Dealogic)數據顯示,中國企業和個人在海外房地產市場交易規模從2011年的5億4700萬美元增至2012年的18億6000萬美元。2013年的變化是,美國地產市場的中國投資者正在從個人購房向房地產開發商「購樓和蓋樓」轉變。

今年2月25日,中國最大的房地產企業萬科集團參與開發的曼哈坦萊辛頓大道(Lexington Avenue)610號大廈項目動工。該項目屬於商住樓,樓高61層,包括3萬平方米的高級公寓和首層商舖。合作對象為紐約地產開發商RFR公司和地產管理公司海茵公司(Hines)。項目建成後將於2015年秋季啟動預售,2017年交付使用,面對紐約及國際高端客戶。

中國媒體報導,萬科集團總裁郁亮說,國際化是萬科長期發展的方向。公司拓展海外業務的目的主要在於增進對海外市場和商業模式的理解,學習和借鑒國外優秀同行的經驗。在進入第四個十年發展的後期,萬科要以國際優秀企業的標準要求自己。美國是一個高度成熟的市場,它的很多經驗都值得萬科學習。

鑫苑置業旗下的美國公司買下紐約住宅項目的開發權。資料顯示,該公司以5420萬美元競得布魯碌崙肯特街421號,該地塊占地面積8094平方米,總建築面積約合四萬平方米,可售面積約為3萬4000平方米。因靠近曼哈坦東河,項目命名為曼哈坦東河灣。東河灣是一棟三面合圍式的七層建築,共有216個套房,面積由小到大,分別有60至70平方米、110至150平方米和140至250平方米,此外還有20多套280至400平方米的連棟屋。為了面向當地社區,鑫苑還邀請本地的設計公司加入。

東河灣的售價為每平方呎在680元至780元之間。鑫苑計劃總投資約2億元,預計銷售總額為2億5000萬元至3億5000萬元。在鑫苑置業競標成功後,項目附近的土地價格不斷攀升,不少美國公司也開始在周圍宣布開發新的項目。媒體透露,鑫苑美國團隊先後看過上百個項目,都因各種各樣的原因作罷。原因最多的是產權問題,因此買地之前先委託產權公司進行產權調查,只有產權乾淨才能成為購買的對象。

2013年10月,綠地集團同意收購布碌崙一個15棟公寓樓項目的多數股權。該項目位於巴克萊中心球館(Barclays Center arena)所在的大西洋廣場,實際購價約為50億元。綠地集團購買森林城(Forest City Ratner)70%的股權,森林城公司開發這個項目,並繼續管理。這個項目除了公寓大樓外,還包括辦公大樓和零售商舖。綠地集團要提供完成項目所需的七成資金,但不承擔任何建設上的債務。

紐約旅館 受買家追捧

許峻樺說,許多中國公司來紐約購買旅館。他聽中國買家講,他們到紐約買樓是覺得收益率比存銀行好,而且不用自己管理。他透露,過去幾年,常有一些中國公司帶來一兩千萬美元要買地產,有的在紐約市法拉盛買樓,也有的在紐約市長島市(LIC)買地建了一批旅館,由自己管理。

他說,去年,中央公園南側的廣場旅館(Plaza Hotel)要以6億5000萬元出售,北京一家地產公司已經出價競標,但是法官判決說這棟旅館不能賣,因為屋主逃稅。與廣場旅館隔了一棟大樓的一家旅館也要出售,要價也是6億5000萬元,中國買家出價較低,沒有中標。他說,曼哈坦的標準旅館(Standard Hotel)位於曼哈頓中城。這家旅館很有特色,建在高架橋上。他說:「歐巴馬夫婦上次來紐約,就住在這家旅館。」當時,這家旅館要價是3億多元,一家中國企業出價低於這個價格,結果這個旅館以4億元成交。他說,曼哈坦商業地產一般都是以高於出價成交。

路透2013年6月19日報導,中國最大的商業地產開發商萬達集團準備投資10億美元在紐約建造五星級酒店。萬達集團正在尋找合作夥伴,共同建築這個萬達酒店。萬達集團老闆王健林表示,紐約酒店的投資將涉及7億英鎊。萬達的業務涉及到酒店、購物中心及電影院。2012年,萬達集團花費26億元買下美國的連鎖院線AMC。

報導稱,王健林的目標是,在未來十年,他將在中國境外八到十個城市建設萬達酒店,使得公司走向海外,選址主要在成熟的經濟和法制的國家。未來的酒店所在地將包括巴黎、雪梨和香港。報導稱,在2012年,萬達集團的收入(revenue)是231億美元。國外投資的一半來自公司,另一半將借助於貸款。貸款的候選公司包括中國工商銀行、中國進出口銀行及匯豐銀行。

投資回報率 要求較高

「地產交易」統計資料顯示,曼哈坦商業地產的平均投資回報率是5%,比上一年下降10.4%。王瑤說,中國企業要求的投資回報率太高,都是要求每年要在7%以上。實際上,這麼高的回報率很難找到。而且,租客要現成的,不用他們自己找,且由合作夥伴來管理。

許峻樺說,中國買家的收購團隊相當專業,有許多是海歸,有海外的工作經驗,對美國情況比較了解。這些買家的資金也很充足,至少有幾千萬,有的是有幾個億。他表示,他們購買商業大樓就像是投資商品,很理性。

他舉例說,上海綠地集團曾經找過他,因為他們看中中央公園南邊的一棟商業大樓,準備花幾億元買下。他們帶有自己收購團隊,很早就來美國,先是收集資料,然後師分析資料,提出收購方案和購後管理,然後舉行會議,討論各種方案,最後做出決策購買。但是,他們沒有中標。後來,他們才轉向布碌崙,打算買地蓋樓。

海外投資 蓋樓學經驗

美國上海總商會董事局主席吳愷說,目前中國房地產過熱,政府控制房市,但是企業資金充裕,只好把錢拿到海外投資。現在,許多中國企業投資紐約的商業地產,也是出路之一。如果項目選擇得對,蓋的房子能賣掉,才能賺錢。他認為,地產投資也有風險。

他透露,曾經有來自杭州和無錫的房地產開發商找到他,想在紐約開發商業地產。他們想在法拉盛買地蓋房。最近,法拉盛有家旅館就是中國資金與當地資金合作開發的。杭州房產開發商要來紐約學習地產開發和管理經驗。他帶著他們去曼哈坦砲台公園的幾棟大樓參觀。他們用照相機把這些建築照下來,然後帶回去學習。他們還聽取大樓管理公司介紹樓宇管理經驗。

來自杭州的地產商表示,他們在杭州蓋房,一蓋就是十幾棟一起蓋,每棟都是20層。但是,紐約這裡不一樣,都是一棟一棟蓋。他說,中國公司如果來美國開發房產,最好與當地公司合作。例如,無錫那家房產公司自己帶資金和圖紙,但是還要請紐約當地的設計師進行改造,才能申請開工紙,因為中國設計圖紙在美國不能使用。

總部位於芝加哥的仲量聯行(Jones Lang LaSlle)是房地產與資產管理公司。該公司資本市場研究主管柯林頓(Marisha Clinton)接受本刊記者採訪時表示,近年來,中國公司來曼哈坦購買地產的很多,目的還是分散投資。他們不是獨自購買,而是先熟悉美國情況,並與美國夥伴合作。

柯林頓認為,這些投資幾乎沒有風險,因為曼哈坦的地產一直比較穩定。她表示,今年的向曼哈坦房產投資的海外資金可能比去年還要多。紐約地產已經從2008年金融危機中恢復過來,而且人們對曼哈坦的地產具有信心。她說:「只要購買優質地產,應該沒有問題。」

大手筆置產 地位提高

許峻樺感到,中國經濟崛起後,對美國華人會產生很多好處。過去,中國人來美國光看不買,讓他這個華人經紀人很為難。而現在則相反,中國人出手就很大,買的物業也很大,讓他的生意也跟著上升。他說,中國人喜歡抄底,認為美國地產現在仍在底端。

他說,俄羅斯茶坊(Russian Tea Room)是俄國在紐約的一個象徵。老闆是猶太人,想以1億2500萬元的價格出售。老闆知道他是華人,就委託他找中國買家。老闆的理由是,中國與俄國是鄰居,現在中國人在紐約到處購買物業,應該有人對這家俄式茶坊感興趣。

中國一家藝術基金會要在紐約建立一個美術館,準備以5000萬元購買一個建築,目前尚未找到。這家藝術基金會找到他,希望他幫助找合適的地產。他說,曼哈坦的商業地產很少,想買的人多,因此買到合適的商業地產也不容易。

日本賠錢 能否學教訓?

日本人在1980年代大肆購買美國地產,包括代表美國精神的洛克菲勒中心大樓。最後,日本人無法經營,只好低價賣出,虧損嚴重。看到中國人大量購買曼哈坦的地產,許多人擔心中國買家會步日本人的後塵。

吳愷指出,日本人當年購買洛克菲勒中心,幾年後卻虧損賣掉,這是因為他們對美國的房產管理不熟悉,資金流轉不夠。在曼哈坦,房屋的管理費、納稅額等費用很高,一棟樓每年就要幾十萬、甚至幾百萬元。現在,中國買家進來是好事,可以學習美國的經驗,但是要三五年才能知道這些投資是賺是賠。他的觀點是,拿資金先來試一下水,但紐約房產總的趨勢是上漲,尤其是曼哈坦。

柯林頓不願對日本人的失敗投資進行評論。但是她認為,中國人與日本人不一樣,他們與美國公司合作,而且購買都是高質量的地產,應該不會發生像日本人那樣的事情。

王瑤認為中國人「不會」步日本人的後塵。她說,當年日本人犯下兩個錯誤。一是時機錯誤,當時日本人在最高價時買下洛克菲勒中心,接著世界經濟開始蕭條,房價下降40%。二是日本人花大錢對這棟大樓進行裝修。而中國人購樓則不一樣。2008年金融危機時,房價已經下跌了,中國人購買大樓的錢不多。而且,中國人裝修少,還找一個當地的合作夥伴,借助當地的人才管理大樓。

經紀競爭大 各有絕招

來自台灣的許峻樺表示,紐約地產經紀很多。他所在的蘇富比地產公司,每月要向公司繳納500元費用,一年就是6000元。如果長期沒有生意,自己就會離開。他認為,做房地產經驗和人脈很重要。他說:「我在這行做了十年,積累了豐富的經驗,建立了人脈關係,他們覺得我不錯,就來找我。」他舉出近年來找他買房的中國買家,不少人是中國的大地產商、電影公司老闆、電影導演和電影演員。

他表示,他做地產經紀有自己的原則。第一,提供優質的服務。他說:「不管對方名氣多大,我都是按照一般人對待,提供優質服務,從不打電話催促。」他說,這樣做對客人沒有壓力,他們也感到舒服。而有的大陸來的地產經紀,看過房屋後就趕快打電話,「太主動」(too aggressive),這樣他們做了一單就沒有了。

第二,與客人交朋友。他們在紐約買到房子後,回到中國參加私人會所時,就會向他們的朋友介紹。如果他們的朋友想買,就會找他。這樣,他的客人越來越多。有的老闆只是來紐約隨便看看,他就陪著他們看房,他們遇到合適的房子也會改變主意,買下房產。他說:「中國人講究誠信,誠信就是金字招牌。」

第三,滿足客人的需要。許多中國大老闆就是來紐約旅遊,他就好好接待。他先了解客人的需要,然後把他們帶到曼哈坦最好的地方,如重要客人宴會(VIP Party)。他們公司因為有贊助,可以拿到免費入場卷。他說:「這些老闆從來沒有去過這些地方,覺得自己很有面子。」他還把中國客人帶去見一些政治和經濟人物,為他們經商創造機會。因此,如果他們今後要買房子,就會找他。他說,這些中國富人最煩去中國人多的地方。

這些中國老闆在紐約買下商業大樓後,就開始考慮把家往紐約搬。目前,他正在幫助一上市公司的老闆購買一棟豪宅,該老闆的報價是1200萬美元至1500萬美元之間,條件是在曼哈坦,而且環境安靜。他的妻子和兩個孩子在住在美國,兩個孩子要在紐約讀大學。老闆還計劃派出員工在紐約經營分公司,並培訓兩個孩子接班。他認為,這些中國老闆的眼光「挺遠」。他準備向他推薦格蘭莫斯公園(Gramercy Park)邊上的一套高級公寓,價格稍高。這個公園是紐約市僅有的一個私人公園,只有住在豪宅裡的人才有鑰匙進入,而世界上僅有231人有這個鑰匙。

王瑤表示,他們小組的銷售額總是排在曼哈頓的前幾名,在業內很有名氣,客人都是介紹來的的,他們從未去中國大陸推銷過物業,但是生意還是很多。從成交額來看,中國買家人數少,但是他們成交金額高。她說:「中國買家買的都是大單,動輒上億元,確實與眾不同。」
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