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封面故事 | 房客居大 當房東不易

戴士樂律師與法律助理季雯(右)。(陸怡雯/攝影) 戴士樂律師與法律助理季雯(右)。(陸怡雯/攝影)
紐約市當房東不容易。圖為布碌崙一棟商住樓。(陸怡雯/攝影) 紐約市當房東不容易。圖為布碌崙一棟商住樓。(陸怡雯/攝影)

在長島有兩棟出租房的李先生,趁女兒到曼哈頓上大學,也在當地購置了一套公寓房。紐約市的房子保值,租金收益嘛,照李先生的話說是「過得去」。他苦笑稱自從「農村包圍城市」,從鄉下地主變城市房東,煩心事一樁接一樁,還差點跟房客打起官司。

動輒打311

雙方最初也算相安無事。轉折發生在一次下大雨,窗戶漏水嚴重。他接到電話就上路,還沒趕到,誰料房客等不及撥了紐約市府的311投訴電話,誣稱房東不理會。

照李先生的話說:「從此她撥號撥得順手,動輒就打311,好像是她娘家電話。」

房客是大肚子時候搬進去,小孩快兩歲還不太會說話。有一天又打311,說是小孩檢查出來血鉛水平高,懷疑房子塗料含鉛超標。並揚言要告房東。

李先生趕緊重新粉刷,還支付了一筆暫時外住的費用。後來沒給告,可能因為對方諮詢的相關律師,只願接手「血鉛水平更高」十拿九穩的案例。

梁子興許是早前結下的。房客的母親常常也住過來照顧女兒外孫,一來水電費就大漲,而且吵到住隔壁的李先生女兒不能用心做功課。他稍一提醒,反被嗆:「起先你怎麼沒說不可以住多一個人?」從此怨氣深種。李先生自嘲之前被好房客「寵壞」,這種「人之常情」的規矩,懶得多說一句,更無半字立據。

對比在長島當房東,李先生認為:「在紐約市要處處看房客臉色,因為市府保護租客。」用坊間的大白話來說:市長、法官和民代官員都是租客選出來的,能不幫他們嗎?「而房東就好像有『原罪』,是欺人一頭的惡地主一樣被看待。」

就怕收不到租

也許這話說得有點過頭,但在皇后區有投資房的王太太心有戚戚焉。去年,她把雷哥公園某高層康斗的一套統艙公寓,租給一個貨車司機。這是她第二個租客,經朋友的朋友介紹,南美裔小伙子看起來挺斯文。沒料今年他就開始賴租,還怪責房間不進陽光,讓他整日沒精神而影響工作。

「一開始他說工作性質需要白天睡覺,房間採光不好,倒正好。正話反話都是他說。」

王太太幾次上門,他避而不見。一怒告到法庭,誰料他辯稱房東不曾催租就上庭。——紐約市房屋法庭的租客教育冊中,這是一條明白羅列的抗辯理由。

「好房客送到法院一次,出來就變『壞』。」這已是王太太這樣的房東私底下常常會感慨的一句話。

類似案例,在戴士樂律師樓(Law Office of Perry Ian Tischler)法律助理季雯20多年處理房東房客糾紛的職業生涯中,見過不少。新近一個案子中,房客1月份起不交租,房東8月才來向她求助。上庭後,雙方很快在10月底達成協議(Stipulation of Settlement),房客同意支付10月、11月的租金,並答應12月搬走。房東卻不肯簽字,不願認虧。過沒多久,對方在免費律師幫助下反悔了,想白住下去。

「我說,陳先生(化名),兩個小時前我讓你簽字,那時候你簽,11月中旬我拿到驅逐令,如果房客繼續付不出租金,我11月就能讓他搬走,不用等到12月。現在呢,若12月8日再開庭,取決於法官,有時候需要拿第二個驅逐令的話,可能三四個星期以後還要再回法庭。等我拿到驅逐令,都可能要到1月份了。」季雯這一番話,讓陳先生追悔莫及。

請神容易送神難

就在陳先生找季雯求助的同一月,紐約市長白思豪簽署一項法案,待其充分實施,每年將撥款1.55億元,確保市內低收入租客上房屋法庭時可有法律顧問,以期減少房客被驅逐率,減緩城市因追逐高淨值租客而縉紳化發展。

據悉,在紐約市開動這類撥款之前,只有1%的租客上庭時有律師,而幾乎所有訟案中的房東都支付得起相關法律服務。

6月,西岸的洛杉磯市議會開始討論,是否讓房東提供驅逐房客的正當理由(just cause)。從紐約市、舊金山、到華府、費城、巴爾的摩……從大城市到大城市,一場保護租客「免睡大街」的運動正成型。

在一些房東和房東利益代表看來:房客多懂一點法律知識而知道自我保護,政府提供適當的法律援助是對的;而現在似乎有點矯枉過正,在這些城市,房東有漸漸淪為弱勢群體的趨勢。「碰到不講理的租客,善於鑽法律空子,就真是為難。」王太太嘆氣。

她認為遇上的法官偏袒租客,聽信南美青年一面之詞。氣不過,過一陣又去告,換了律師和法官,總算拿到一紙驅逐令。

「而很多房東吃了虧,摸摸鼻子就算了。」季雯表示。

她也在長島蘇福克郡、石溪鎮等紐約其他地區,提供房東房客法律服務。自1995年第一宗求助案到現在,接手3800多個案子,碰到形形色色的霸王客,她的體會是在紐約市當房東,找房客容易——因為租屋率高且往往一房難求,但趕房客難——因此屆時尋找法律諮詢服務就變得很重要。

投資回報未見高

而王太太如今更懊悔一開始就不該投資這個房子。按租售比比計算,就算月月收到租,原也要18年才能回收成本。這麼長的回收期,假如再碰到一兩個壞房客,可能20年都回不了本。

心力交瘁下,房門上法警貼著的搬遷通知還沒揭掉,房間裡南美青年的家具和健身器材尚未搬空,王太太就找了經紀打廣告求售。因是「小黑屋」,比樓裡其他方位的房子脫手慢一些,她連連降了兩次價。

而就在大樓斜對面的曼哈頓,2014年曾被房地產資訊公司RealtyTrac列為全美最難當房東的地方。李先生認為,這個情況一如既往。「房價高、地稅高,投資成本擺在這兒了。然後租金又就那麼些……」李先生透露,若一直順利出租,不算房價升值,他的房子要40年才能回本。

布碌崙、皇后區,清單排名也很靠前。在紐約市,總體上房東難為。

無獨有偶,在另一個華人聚居城市舊金山,理財論壇Bigger Pockets的網友Mike Welch以他在當地住了十幾年的經歷,也認為這個城市當房東難。租客聯盟在市議會勢力大,租金管制和分區法例全美最嚴,房價節節高……假如不是早年就買房,做房東就撈不到多少油水。

精打細算,買了房的下一步呢?

「好房客可遇不可求。」 戴士樂律師樓法律助理季雯提醒,一開始要認真查背景,包括去法院查有無案底,可篩掉潛在壞房客。他們事務所會幫助查租客信用,信用不佳者拿兩三個月押金,並通過律師信託帳戶收租金,確保維護房東利益。

王太太說,房屋採光不好,也成為房客賴租理由。(陸怡雯/攝影) 王太太說,房屋採光不好,也成為房客賴租理由。(陸怡雯/攝影)

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